加拿大楼花转手(assignment) 牵涉的税务问题

最近总有朋友来问，从加拿大安省建筑商手里买了个楼花(期房), 现在想在final closing 之前转手，应该注意哪些税务问题呢?

通常，我们说买楼花有三种目的：自住，出租，转让。

1. 自住 –

如果和建筑商签合同(Purchase and Sale Agreement)时，已经声明是自住(primary residence) , 建筑商会代办申请新房 HST rebate, 并把能够拿回的rebate做到房价里面。一切不用自己操心。合同上的价格就是最后的价格，买家不需要额外再付 HST。

注意：如果final closing 之后没有按时搬入，而是转手卖出，这个行为就使该房不符合“自住房”的概念了 (因为没有“住”)。CRA会追回已经发放的 HST rebate。

2. 出租 –

如果和建筑商签合同(Purchase and Sale Agreement)时，声明房子将用于出租，那么买家除了要付给建筑商原始房价之外，还要付个13%的HST。当然，这个HST可以通过填表申请HST rental rebate从CRA拿回相当多的一部分来。这个rebate 申请通常建筑商不负责，需要自己来做。

3. 转让 –

在Occupancy/Final Closing之前就转让 (assignment) 。相当于，在没有拿到产权证之前，把原来的购房合同卖给接手的买家。

问题最多的就是这个“楼花转手”。 下面就重点讲讲这部分：

首先，要知道，不是所有的楼花都可以转让的。有些建筑商就明文规定，不许转让楼花。这就一定要等到final closing 之后，再进行转让。

其次，还有一些建筑商，会给买家这个自由(购房合同里会写)，可以转让楼花。尽管合同里有这个条款，在进行转让之前，通常还是要得到建筑商的书面同意。因为在closing之前转让这个楼花，就意味着这一纸合同是建筑商和新买家之间签署的了。有的建筑商会收取一个费用， 几千块不等 (这个费用通常也是有HST的)。有的建筑商为了吸引买家，就干脆不收。

从GST/HST的角度来说，“Builder”这个概念并不一定意味着就是原始建造房子的人。第一手买家同样也可以被视同为”builder”.请看下面几种情况：

例一：

隔壁老王、隔壁老李、隔壁老张，三人共同租住在一栋3个卧室的DT小房子里。2015年1月，他们终于凑够了份子钱，和建筑商签订一购房合同，购买一湖景高级公寓one-bedroom condo。 合同上注明，购入价为50万， closing date 预计为2018年7月。2016年2月，湖景公寓身价暴涨。老王老李老张分别收到几个offer想购买他们手中的湖景楼花。彻夜研究后，三人决定将楼花转手给美女丫丫小姐。交易成功后，三个男人分了钱，欢欢喜喜各自回老家娶媳妇去了。

分析：从CRA的角度看，三个大男人买个one-bedroom的小condo本身就不现实, 真的要住吗?怎么住?他们考虑了几个offer最后决定卖给丫丫。从这个层面来说，他们仨人购房的intention 就并非为了自住，而是为了转手卖钱。最终转手成功可以说是 in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade. 因此，村长师哥和隔壁老王可以被视为GST/HST意义上的”builder”. 既然是builder, 他们卖新condo (make a taxable supply) 就是要收HST的。

例二：

陈总和夫人带着三个孩子住在4个卧室的大别墅内。他们只有这一套房。2015年1月，陈总携同夫人与一家建筑商签署了一购房合同，购买林间one-bedroom高级公寓。购入价为50万元，预计closing date为2016年1月。在2015年12月，趁着还没有入住，陈总和夫人决定把condo卖了，卖价60万。他们用赚的钱给自己的大别墅又加盖了一层。

分析：从CRA的角度看，尽管陈总和夫人从来没有倒房历史，但是一家五口人买个one-bedroom的小condo也是有悖常理的， 一看就不是真心想住。从这个层面来说，他们购房的intention 就并非为了自住，而是为了转手卖钱。最终转手成功可以说是 in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade. 因此，陈总和夫人可以被视为GST/HST意义上的”builder”. 既然是builder, 他们卖新condo (make a taxable supply) 就是要收HST的。

例三：

牛魔王和铁扇公主带着三个孩子住在3个卧室的糖豪斯内。2015年1月，他们与建筑商签署了一购房合同，购买渔人村一4-bedroom大豪斯。大豪斯离孩子们的学校很近，走路可达，大豪斯离牛魔王的单位也近，夏天老牛可以骑自行车上班，可以省下不少油钱。大豪斯的closing date是 2016年7月。在2016年1月，牛魔王和公主卖掉了3卧的糖豪斯，搬到一处租房暂住，打算等新房可以入住后立即搬入。但是，计划没有变化快，2016年6月，铁扇公主的母上大人重病，不能自理，要求和他们同住便于伺候。

老牛和公主一商量，觉得这样子4卧的大豪斯貌似不够住了，为了母上大人，得买个更大更豪的豪斯才行。所以，他们在closing之前，把4卧室的大豪斯卖了。

分析：从CRA的角度看，老牛和公举卖掉了原来的住房，搬到租屋暂住，新购入的4卧大豪斯距离上学上班都近，这些证据足以说明他们买房自住的意图真实可信。尽管后来并没有如期搬入，而是卖了4卧大豪斯，那也是有特殊原因的 (change in personal circumstances – 有了母上大人的加入，新房不够住了)。所以，从CRA看来，他们不是为了卖房而买房，所以，从GST/HST的角度看，老牛和公主不是”builder”, 他们卖房不收HST.

例四：

2015年1月，大灰狼和建筑商签署了一购房合同，购买士嘉堡一新房，自住。新房离单位近，离家更近。Closing date是 2016年7月。在2016年1月，大灰狼的单位搬迁到纽约，为了保住工作，大灰狼决定前往纽约，和单位共存亡。临走，大灰狼卖掉了手里的新房楼花。

分析：从CRA的角度看，大灰狼买房自住，卖房的唯一原因是单位搬迁。因此，从GST/HST的角度看，大灰狼不是”builder”, 他卖房不收HST.

Assignment fees 楼花转让费

买楼花，通常原始买家要先给建筑商付一个deposit。 转手楼花之时，原始买家还要赚上一笔。

如果，像上面的例一和例二里讲的，卖楼花行为是taxable, 要收取HST的，那么接手的新买家就要在谈好的转让价的基础上，再付一个13%的HST。

举个例子：

珍妮和建筑商签了一购房合同，当天付deposit 一万元。一个月后，珍妮把“楼花”转手以一万五卖给了彼得。如果这个交易属于例一和例二的情况，那么新买家彼得要在整个儿的一万五的基础上，再交13%的HST。彼得需要付 $15,000*1.13= $16,950。

楼花转手后的 HST rebate 怎么办?

对原始买家来说：

如果原始买家被视同为builder(看例一，例二), 他的转手楼花的行为需要收HST，他就不再符合HST rebate 的条件 (因为买房已经不是为了自住)。

甚至当原始买家不是builder (看例三，例四)， 转手楼花不需要收HST，他也同样不再符合HST rebate的条件 (因为没有ownership, 在ownership到手之前就已经转让出去了)。

总之，楼花转手，原始买家必须退回 HST rebate.

对接手的新买家来说：

如果符合申请新房HST rebate的条件 (自住/出租)，就可以申请这个rebate。

总之，接手楼花，新买家可以重新申请 HST rebate.

注意：当楼花转手之后，可能存在俩个“builder”了。一个是真正建房的建筑商，另一个是原始买家。这种情况下，接手的新买家通常要把GST/HST付给建筑商 (for the purchase of the new home)还要付给原始买家 (for the purchase of the interest in the new home).

比如：新房总价为30万。小王是原始买家，和建筑商签好合同，付了deposit $10,000. 几个月后，小王把楼花合同转卖给大刘，商定的交易价为$15,000. 大刘接手后，需要付给小王 $15,000*1.13 = $16,950; 在final closing之时，要付给建筑商购房的尾款，和13%的HST。

一个新房只能有一个new housing HST rebate. 大刘接手后，就不能再通过建筑商来代办新房的HST rebate, 也不能同过原始买家小王来申请 rebate. 相反， 大刘可以直接跟CRA提交 – 把付给建筑商的，和付给小王的 HST 分别列在申请表上一起申请。