美国买房贷款全指南(含贷款被拒应对分析)

来到美国以后，买房是大多数移民的必经之路。为什么在美国很多人都是贷款买房呢？因为在条件允许的情况下，尽可能地使用借款而不是自有资金，这样才能充分利用财务杠杆原理，使投资收益最大化。在美国贷款还有一个好处，那就是利息和贷款费用都可以抵扣个人收入税，所以即便是高收入群体，从避税的角度考虑，也是乐意用贷款买房的。所以了解一下申请房贷的过程就很必要了。

实际上在美国，没有绿卡或者不是公民，也有可能贷款买房的，只要你的信用分数够高，有2年或者以上的稳定收入证明，工作稳定，申请贷款前没有换工作，平时帐户没有支出大于收入，能够支付首付，一般来说申请贷款是没有问题。

在美国很多地方都可以申请贷款，因为在美国发放房贷的机构很多，不但有银行，也有许多专门办理房屋贷款的公司，这些银行及公司除了接受面对面的贷款申请外，还设有电话专线服务以及网上服务，可以通过电话或网络完成房贷的申请，十分方便。

以网上申请为例，申请者只要在规定的网站上填写好申请表，同时电邮（或邮寄）所需的各种资料就可以了。接下来就由房贷负责人员做贷款资格审查，如果房贷人员需要了解更多的申请人情况或需要补充资料，就会通过电话或电邮与申请人联系，如此往返，直到批准或拒绝房贷申请。一旦房贷申请被批准，贷款机构就会准备好各种文件，在过户那一天（closing day or settlement day）将贷款直接交给卖方，通常是银行支票或电汇，而非将贷款交给买方，也就是说，虽然买方申请贷款，但钱却不直接给买方，而给卖方，初次贷款者应该了解这个特点。一般来说，贷款申请多在60天之内完成，有时会略长，有时会很快，不到30天，视不同地区、 季节、贷款机构、贷款人而定。

如果去银行，可以选择几家同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些，大银行会慢一些。其实关键是要多对比，选择APR最低的。

申请贷款最麻烦的是需要提交各种文件。在申请贷款时，基本上需要提交以下各种文件：

1、信用报告。通常贷款机构会在申请人同意的情况下，直接从三大信用调查公司获取申请者的信用报告，如果没有信用报告，通常就不能申请房贷。因此，移民到美国的人，优先要做的事情之一就是赶紧建立自己的信用，最好的方法是申请信用卡，无论用还是不用，有了信用卡就有了信用记录。

2、年度工资表（即W-2表格）。贷款机构一般需要申请者提供两年以上的年度工资表，这样可以知道两年内申请者的工资收入情况，这个工资表是雇主提供给雇员报税时用的。

3、报税表。贷款机构一般需要申请者提供两年的报税表，从报税表中，可以更加详细了解过去两年中申请者家庭的经济情况，包括家庭人口、工资、 投资、福利收入以及退休帐户存款等。多数情况下，贷款机构会要求申请者填交一个国税局的4506-T表，这个表授权贷款机构直接从国税局获得申请者的报税表，免得申请者寄表麻烦。

4、银行帐户。贷款机构一般会要求申请者提供至少一个银行帐户的月度帐户报告（bank statement），以此了解申请者的存款情况。

除了上述基本文件外，还会有其它各种补充文件的要求，比如驾照、雇佣证明、房屋租金收入证明、合法居住证明等。特别需要指出的是，华人中比较流行子女买房时，父母往往会给子女一些钱来作为头款的一部分或全部，在这种情况下，贷款机构就需要申请者出示“礼物证明”来证明这些现金是礼物而非借款，因为如果是借款的话，就牵涉到贷款机构的贷款额度以及申请者的还款能力了。

在美国，最流行的房贷种类是30年固定利息贷款，即贷款期限30年，30年内利息固定不变。据统计，30年固定利息贷款占所有房贷的61%。这一贷款目前的利息为年率4%左右，依然属于低息。30年固定利息贷款的还贷期限虽然是30年，但很少有人会到30年后才还清贷款，大部分人在30年内或者搬家将房子卖掉，或者提早还清贷款。因此，即使是六、七十岁的申请者，只要符合条件，也可以顺利贷到30年期限的房贷。

除了30年固定利息贷款外，流行的贷款种类还包括：15年固定利息贷款、20年固定利息贷款、30年浮动利息贷款（有头3年、头5年、头7年、头10年利息固定，其余年份利息浮动之分）等。此外，还有联邦房屋署贷款（FHA）、退伍军人贷款（VA loan）、只付利息不付本金贷款（一般前几年只付利息，月供负担比较轻，而后利息息率增加，同时加上本金，因此月供会大大增加）等。

简单说来，在美国申请房贷，最基本的条件是要有两年以上的收入证明及较好的信用记录，以及还贷能力，是否公民及绿卡持有者则不是必备条件。据统计，截至2013年底，全美房贷总额为18万亿美元，平均每人贷款近6万美元。

不过随著Dodd-Frank规定生效，想贷款的人可能会发现他们的申请遭拒，却不了解原因。以下是放贷业者可能拒绝房贷申请的因素和如何避免申请被拒：

1、信用分数低于640分：银行假设信用分数高的人，违约的危险较低。合格申请房贷的最低信用分数虽然每家银行的标準不同，有些公司允许620分，甚至600分或580分。

解决办法：若你的信用分数低于640分，业者可能要求提交很多文件，例如最近的银行结算单和存款证明、薪资支票存根和其他收入证明。业者也可能要求更高额的头款或是更多储备金，以弥补信用分数过低。

2、过期不付款：经常逾期不付款的人，可能遭放贷业者驳回申请，因为这种行为往往与偿还房贷风险较高有关。未按时还债，以致于债权人通知信用局你超过付款日30天或更久都没付钱，会影响信用分数。

解决办法：养成按时付款还债的习惯，以重新建立信用。若是过期才付款不是因为不付钱的坏习惯，而是因为偶尔支票或帐单未寄到，那就应向业者解释清楚。

3、收入不稳定：收入不一致或是不稳定，可能成为申请房贷被拒的主因。来自股票、股息或年金的收入，通常会受到放贷业者严密的审视，自雇者或依赖自由工作收入者也是如此。收入较复杂的人，应準备提供证明收入来源的详细资料。

解决办法：有计划专为没有传统工作的人而设。例如联邦农业部的农场服务局(FSA)经常贷款给刚开始务农的民众，後者不符传统贷款的资格，因为没有足够的财务资源。

4、开销太多：你每月的开销几乎和收入打平吗？若是如此，你的预算就没有太多财务回旋余地，可能使你申请不到贷款。放贷业者会考虑你的债务对收入比率，以免把钱借给没有能力偿还的人。Dodd-Frank新规定要求消费者债务对收入比率不能高于43%。

解决办法：一些联邦贷款计划允许申请者的债务对收入比率超过43%，高达50%都可以，但是利率和费用会较高。不要在申请贷款期间，从信用卡借大笔金额。它不仅会增加你的负债率，还会降低信用打分，导致原来已被批准的贷款申请被拒。

5、新工作：经常换工作可能使申请贷款被拒，业者希望申请人至少在同一个单位工作两年。

申请者应该尽量避免：

1）过去一年更换职业领域，这很可能让你的贷款遭拒，房贷业者很重视申请人工作稳定。即便新工作的薪水与前工作薪水相同，甚至更多，还是会增加你完成房屋贷款交易的复杂性，因为一些贷款行会在你开始新工作30天之后才提供贷款，这会拖延购房成交的时间，也可能有罚金。

2）如果在申请贷款期间改变薪酬，减少工作时间，或者降低基薪从而换取更高的佣金或奖金，贷款行只会以低的基薪计算，因为佣金或奖金必须有两年历史才能被考虑。从W2雇员转为独立承包商，即使是同类的工作，而且收入比原来高，贷款行会还是认为您没有任何底薪，因为承包商被认为是Self-Employed（自雇），需要有两年的纳税申报收入，方可算其收入。

解决办法：可请求新雇主和旧雇主书面证明你的工作和薪资，并把资料交给放贷业者。尽量不要在申请贷款期间辞职，即使已经签了最后的文件，如果贷款银行是根据你的收入状况作为贷款审核的条件，你必须在贷款行最后放款时，仍在原公司就职，贷款行会在放款之前再次打电话给雇主确认的。

6、买新车：不要在申请贷款期间去买新车，即使贷款行已经有了你的信用报告，他们通常还是会在放款之前，再次更新你的信用报告，查看你是否有新债务，并重新计算你的负债率，来确定你是否仍然符合贷款标准。如果你用现金买车，他们会确认你是否还有足够的现金来完成购房交易。另外，车行查询你的信用，也可能会导致信用分数下降，如果新的信用分数低于贷款银行的要求，贷款申请会被拒绝。

解决办法：只在信用分数足够高，有足够现金流入证明的时候买新车。

小结：

总之贷款买房的时侯，为增加获得条件优惠房贷的机会，最好是信用分数超过740和首付款达到20%。

1、注意自己的信用分数；

2、经济条件许可的情况下可以考虑多交首付；

3、要留意各种手续费，除保证首付外，购屋者还要预留办理过户手续的费用，从数百到数千元不等。一般银行的手续费多种多样，有的可以讨价还价，有的不能，但银行需按规定列出各种手续费的明细表，购屋者应认真核对。银行可能收取购屋者的信用报告费、房屋评估费、文件费和管理费，费用的多寡将视居住地和具体情况而定。如果需付房贷保险，每月将增多100元以上，要看是何种贷款。

4、等候合适机会。房价上涨、利息将很快提高，都会使购屋者产生紧迫感。如果经济条件和信用分数仍然不足，拿不到合适利率的贷款，最好的选择是不要匆忙决定买房。

5、比较各家银行再做决定，与买车贷款不同，房贷的部分条件可以商谈。购屋者应向银行说明所需的贷款条件与利率，和能拿出多少首付。购屋者还应询问有关房贷的其他事宜，和不同比例的房贷分别需多少手续费等。买房者要分析不同银行的不同费用，从银行的网站即可查到。银行为了竞争，可能会向购屋者提供与竞争对手相同的贷款条件。

最后提醒大家，在署完最后的贷款文件后，并不意味着就能拿到贷款，在最终拿到贷款之前，应该尽量避免下面的行为：

1、换工作，收入减少，信用分数降低，购买新的家电，装修房屋，购买新车，购买价格昂贵的物品等行为；

2、不要忘了及时支付账单，一年之内的逾期付款会对信用分数产生严重影响；

3、账户之间的转钱都需要解释原因和提供转账记录，工资之外的大额存款都需要有来源；

4、尽量不要同时申请多个贷款，一方面是贷款行会要求知道新贷款的所有细节以确定你是否仍然符合贷款条件，二是你的贷款有可能被暂停。

5、如果打算申请重新贷款，那不要出售你将做抵押贷款的房屋，大多数贷款行不会为上市的房屋提供贷款。

6、如果信用分数在符合贷款标准的边缘状态，不要使用超过10%的信用卡限额。否则可能会失去贷款资格，或提高贷款利率。

7、在申请贷款期间，请不要在未通知您的贷款经纪人的情况下，因公或因私离城。