美国EB-5投资者如何自行筛查项目风险？(上)

16年底，50多个投资者发起了，EB-5史上最大规模的集体诉讼，控告Palm House项目方欺诈投资者：史上最大规模集体诉讼，直指EB-5欺诈｜重磅新闻。至今，该项目投资者，还面对着该项目的数起相关诉讼，尚未成功追缴投资款。

上文发布过之后，有朋友发来了该起诉书，此文件中包括了该项目的主要法律文件和宣传材料，认真一读，非常有意思。EB5Sir一直强调，投资者要自己做功课，迷信任何人都要不得，但是自己做功课又有难度，那今天就好好来通过一个既有案例，学习如何做功课。

本文，试图通过诉讼文件所提供的信息，来逐条分析，对于普通投资者来说，如何根据项目文件，核实项目的宣传材料，找出项目的宣传不实之处，以免中招。本文由业内朋友Adela，收集整理，特此感谢。

EB5Sir将该分析文章，分为上／下两篇发送。上篇，是根据项目宣传材料和法律文件做出的分析；下篇，是根据移民局签发的NOID（拒签信）作出的分析，而投资者的集体诉讼也正是从收到NOID之后开始的。

正式开始之前，先明确一点，所有宣传文件原则上来讲没有法律效力，而真正有法律效力的项目文件，又太过复杂。所以，投资者可能采取的最有效方式可以是，根据宣传文件，逐条找出项目文件或者其他支持性文件中所对应的条款，进行比对核实。

今天，我们一起来看上篇，根据宣传材料和法律文件，所做的对比分析。

I. 监管银行的放款条件

项目宣传材料：

EB-5资金将置于监管账户中，直到I-526获批后才释放到项目中。

项目法律文件：

（PPM）The Escrow Account will be released to the Partnership at such time as (a) the Investor’s I-526 application is approved by the USCIS, or (b) as defined in the Escrow Agreement. 

（监管协议）At such time as the Escrow Agent has received written notice from the LP and the Subscriber Representative that a Subscriber’s Form I-526 Immigration Petition has been filed with the USCIS, the Escrow Agent shall, subject to the receipt of such funds, disburse the Subscriber’s Subscription Proceeds to the account of the LP in accordance with written directions provided by the LP and Subscriber Representative...

PPM中显示投资者在以下两种情况下，投资款将满足监管协议的条件，从监管银行释放项目中。（a）投资者I-526获批后。 （b）满足监管协议中的定义。 

而在监管协议中，文件显示，只要投资者向移民局递交I-526申请，即满足放款条件。

分析：

这点是诉讼中，原告强调的一点。一旦投资款打入监管账户，即被划走。

当前，由于I-526审批很慢，所以通常绝大多数项目都是先放款。在此，不对先放款还是后放款好坏做判断，只是来看项目的宣传文件。

宣传文件，说明I-526获批才放款，同时在项目主要文件，PPM中只强调了条款A－获批再放款，而条款B－留到了监管协议中，递交I-526就可以放款。

诉状文件：

监管账户一收到投资款，就被挪用走了。

点评：

这坑挖得深。。。

II. 开发商在项目中投资

项目宣传材料：

项目总投资额9100美元。开发商已运用私人财产投资了2200万美元，此外，项目还有一个2950万美元的过桥贷款，以确保在筹集EB5资金的同时，项目可以正常进行。

分析：

在项目法律文件中并没有投资组合相关文件。虽然这是一个重建项目，但如果开发商占比24.2%的资金都已到位并完全投入的话，开发商应该出具相关的拆除或重建进度的报告，以表明开发商资金确实投入并推动了该项目进展。另外，投资人应要求开发商顶起发送工程进展，以及款项花费证明等相关证明文件。

诉状文件：

项目中其实没有任何银行贷款、开发商投资、及任何其他资金来源。

III. 银行贷款

项目宣传材料：

银行为项目提供了2900万美金的过桥贷款，并已注入至项目中。项目问答材料中写到，“ Palm House项目在商业计划中显示采用了银行过桥贷款”。

项目法律文件：

项目法律文件没有包括任何银行贷款协议书（Bank Loan Agreement）。

分析：

投资者，在分辨项目是否有银行贷款时，可以要求项目方提供已签字的银行借款协议Loan Agreement，该协议效力通常高于贷款意向书（Term Sheet）。

诉状文件：

并未有任何银行及开发商资金注入。

IV. I-526被拒退款担保

项目宣传材料： 

若投资者I-526申请被拒的，则在约定的90日内100%全退投资款、管理费、律师费。

分析： 

（项目文件） I-526 GUARANTEE“： EB5 Petition guarantees the approval of any I-526 application it completes. If any such I-526 application is denied without possible cure, the EB5 Petition will return any service fees charged。

项目文件中的该条款，恐怕并未明确退还的是投资款，而是“return any service fess”，宣传材料和项目文件对不上号。

诉讼文件：

投资者在I-526被拒后90日内收到退款，是虚假陈述。事实上，投资者I-526已经被拒，但是至今尚未收到退款。

点评：

玩你没商量。。。

V. 项目已经获批

项目宣传文件：

（问答文件）问：Palm House项目是否已经通过美国移民局的批准？答：是，已经通过南大西洋区域中心的背面行业分类系统NAICS行业代码儿通过美国移民局的批准。该项目属于以下的的分类。相关证据可于USCIS.gov网站搜索SARC南大西洋区域中心找到。

分析：

显然，宣传文件指的获批是区域中心获批，而不是项目获批。在USCIS.gov，移民局的官网上，我们根本找不到获批项目的信息的。

诉讼文件：

被告宣称项目已获批，并出示相关获批文件，但是实际上并未有任何投资者获批。

点评：

老式玩法，如今群众智商高了，应该玩不动了。。。

VI. 名人站台

项目宣传材料：

在项目问答文件中，问：可提供棕榈滩度假屋项目未来会员俱乐部的名单列表吗？答：由于关乎富商和名人的隐私问题，棕榈滩度假屋项目必须要尊重他们，不能对外提供会员俱乐部的名单列表。不过，我们直到亿万富翁科克工业集团-比尔科赫；谷歌董事长-埃里克·施密特，著名舞台歌手-托尼·贝内特；在世界上最有名的歌手之一-席琳·迪翁；前总统-比尔克林顿；都将成为俱乐部的会员。能吸引这么多名人想成为具乐部会员的部分原因是因为开发商﹣鲍勃·马修斯 的妻子﹣米娅马修斯的关系。她在美国是一位著名歌手和艺人。

分析： 

许多失败案例均有名人站台，投资人在看到名人效应时，还是应该回到挑选EB-5项目的本质中去，考察测评项目是否可靠，而不是仅看名人代言。

诉讼文件：

Bill Clinton and Donald Trump are not on the Palm House Hotel advisory board, and there is no such board. 川普和克林顿将成为该酒店的专家委员会，并将扮演重要角色，但该委员会并不存在。 

In Palm Beach, Robert Matthews, Levinson and Wright took the Chinese Victims’ immigration agents to a charity event at Mar-a-Lago, introduced them to Donald Trump, and arranged for them to take pictures with Donald Trump in an effort to further create the façade that Robert Matthews was an important, wealthy, and trustworthy member of American society and on par with Donald Trump.  开发商鲍勃·马修斯带移民机构，参加了慈善活动，并介绍他们和川普合影，以建立自己正面的形象，显示自己是很重要很有价值，并值得信赖的美国社会成员。

点评：

国人迷信白人迷信名人，套路虽老，但屡试不爽。。。

VII. 项目产权及抵押

项目宣传材料： 

从未真实的告知投资者，开发商已经将该物业抵押出去了。

分析： 

开发商宣称该项目有抵押品给投资人，但该物业已被开发商抵押给前物业拥有者，抵押拖了7个月，直到EB-5募集基本结束才去进行抵押登记，致使投资者在尽职调查中，误以为该物业能为投资者设立抵押。

那么投资者如何确认项目公司真的拥有物业产权呢，及所提供的抵押品真的有效呢？

首先，该案中有一定的困难，因为开发商和前物业所有者做局，仅用10万美元购买了该物业但是做了个2700多万的抵押给前物业所有者。而且，该抵押在拖了7个月之后，才进行抵押登记。这也是投资者将原物业所有者一同列为被告的原因。这个时候，去查该物业的信息，是查不到抵押登记信息的。不过，可以应该可以查到物业交易信息。

其次，如果不是类似恶意做局的话，可以找房地产公司或者保险公司，去调用物业的产权状态。百把美金，就可以自行做该相当重要的尽职调查。

诉讼文件：

The real property was not worth $110,000,000-$137,000,000. Indeed, the property had been purchased out of foreclosure for $10,000,100, and was recently described by a court-appointed receiver as “circling the drain”. 该产物业不值1.1亿1.37亿美元。其实该物业已经是花费10万美元购买的法拍屋，  被告宣称物业价值1.1-1.37亿美元，但实际是花费1000万美元购买的法拍屋, 最近还被法院指定接收者称作“每况愈下的产业”。 

Each investor’s investment was not fully secured by the real property or the State of Florida. In fact, a secret, unrecorded mortgage in the amount of $27,468,750 was granted to the prior developer of the project in August 2013, which was not recorded until March 28, 2014- seven month after it was granted. 投资者并未完全拥有物业担保。一笔秘密的未登记的，价值约2700万美元的抵押已于2013年8月10抵押转手给前任开发商。但这笔登记拖了7个月才登记。

点评：

有创意，佩服。。。

VIII. 招募人数和就业创造

项目宣传材料：

招募79位投资者，可创造939个就业，就业盈余20%。

分析：

在项目文件PPM中我们可以看到，项目招募79人，最高上限或为经济分析报告中所支撑的数据（...or up to the maximum supported by the project’s Economic Analysis）。

也就是说，虽然宣传文件说招募79人，但是实际项目文件中，又留下开口，实际招募人数，可以按照项目方的意愿，最多招募到93人，只要经济分析报告能够有足够就业支持就行。

诉讼文件： 

The representations that a maximum of 79 interests in Palm House would be sold were knowingly false.  Plaintiffs have discovered that at least 90 units were sold, violating the necessity that investments into an EB-5 program be “closed-ended,” available only to a specified number of investors, and which number is tied to the number of direct or indirect jobs created by the investment.  In other words, had the project even progressed as represented, there would have likely been too few jobs created per investor to provide the number of EB-5 visas that were promised. 被告未像售卖时宣传一样招募79人，而是至少卖出90个名额。违反了投资款进入EB-5项目中只提供特定投资者就“封闭”的必要性。（募集过多的）人数会导致投资的直接与间接就业的创造吃紧。换言之，对于承诺提供的EB-5签证而言，产生的就业量会太少。

点评：

真会玩。。。