美国EB-5投资人的“加州梦”

西海岸，美国最好的海岸。这肯定是EB-5投资人的所念所想。美国商务部近期的一项报告显示，这些投资人中的大部分人选择在加利福尼亚州生活。从2009年到2014年，超过8000名EB-5投资人携家人一起定居在加州，这个数字占据全美拥有EB-5签证人数的一半还多。

洛杉矶地产新闻网站The Real Deal12日报道，EB-5移民的第二大热门居住地就逊色很多了。纽约同期约有1500名持有EB-5签证的移民。报告发现，2012年至2013年间，“金州”有约有15亿美元流经地区中心，用于38个项目，纽约共有12亿美元用于17个项目。

尽管专家表示，这些数据近年来或许将会有所衰减，但不论是从商业潜能还是从生活质量来看，他们都低估了加州容纳外国投资人的能力。

“洛杉矶什么都有——优质的学校，海滩，开车不久就能到滑雪场。”来自贝弗利山庄（Beverly Hills）地产中介公司Nourmand & Associates的迈克尔•努尔曼德（Michael Nourmand）说，“并且这里的消费更能让人接受。尽管人们在纽约赚钱更多，但这里的房价更便宜，你还能有一个后院。”

后院福利

就居住地来说，爱乐之城（La La Land）的魅力是很明显的，因为这里常年日照充足，还有着影响深远的文化烙印。另外一个吸引人的地方在于，大多数EB-5投资人都是华人。而洛杉矶县从不缺少众人皆知的中国飞地，比如圣盖博谷（San Gabriel Valley）的亚凯迪亚（Arcadia）。

地产中介表示，尽管一些买家仅把买房子当做投资，但大多数的中国买家都想要买一栋能够长久居住的房产，这样他们的孩子就能够在美国接受教育。学校的质量直接决定了中国买家会选择附近的哪些街区。在圣盖博谷之外的地区，白金三角街区（Platinum Triangle）是一个好去处。

“对于中国人来说，贝弗利山庄以及其他一些贵族街区比如贝莱尔（Bel Air）和荷尔贝山（Holmby Hills）都极具吸引力。”努尔曼德说。他还表示，相比旧房子，中国买家更喜欢新住宅。

客户选择的价格区间也不尽相同。努尔曼德的中国客户一般会选择售价在300万美元至1200万美元之间的房子。另一家地产中介公司Coldwell Banker的皮特•黄（Peter Wong）则表示，他的客户更愿意选择价格在200万美元至800万美元区间的住宅，并且他们经常会付现金或是支付45%至50%的首付。John Aaroe Group’s Beverly Hills公司的总裁萨利•福斯特•琼斯（Sally Forster Jones）称她曾见过6000万美元的交易，但那只是例外。

但是近些年来，因为国内经济减缓，中国买家的数量已有所减少。

福斯特•琼斯说：“现在，我这里中国客户的数量只是之前的一部分。”

商业吸引力

Cox Castle & Nicholson公司的一名律师格雷戈瑞•坎斯（Gregory Karns）告诉The Real Deal网站：“加州能吸引到很多投资，因为它地域辽阔，人口众多，EB-5只是一个创造工作岗位的项目。”

坎斯说，相比在纽约，投资人在洛杉矶还能获得更高的回报。因为洛杉矶有更加利好的资本化率和承销条款。

仅仅在洛杉矶城区，中国公民在大型项目上的投资就达到了数十亿美元。绿地集团在美所投资的大型项目Metropolis就是由EB-5赞助的房产项目之一。

但坎斯表示，随着投资人转向资本化率更低的地区，通过EB-5流入洛杉矶的资金流正在趋于平稳。

“我已经看到这些投资人将目光转向波特兰（Portland）、奥斯汀（Austin）以及波士顿（Boston）附近。”坎斯说，“他们正在向别处发展。这里存在一个学习曲线，但是低资本化率将最终让他们放弃三大选择：纽约、旧金山和洛杉矶。”

立法上的变革

近些年以来，美国的外国买家已经有所减少，然而EB-5项目的调整或许还将加快减少的速度。

美国公民及移民服务局（U.S. Citizenship and Immigration Services）周四（12日）给出建议，在一些失业率较高的地区，获得EB-5签证的最低投资额将由50万美元上调至135万美元。在那些失业率持中等水平或失业率较低的地区，最低投资额将由100万美元上调至180万美元。

与此同时，国会也正在考虑进行一些改变。其中包括将最低投资额提升至80万美元，还有将针对工程项目出台更加严格的质量标准。