浅谈美联储加息对EB-5的影响

最近，美联储加息是EB-5行业除了延期之外的最大热点，微信上就有读者朋友留言，询问对于加息的意见。可惜，EB5Sir一点不懂什么经济货币利率汇率之间的相互关系，无法给出任何意见。今天，就来看下业内朋友宋鑫的文章，供各位朋友们参考阅读。

周三，美联储加息25个基点，并预计明年加息3次（前瞻指引比靴子落地更值得关注）。由于之前的通胀和就业等数据令人满意，市场已经对加息消息有了充分的预期和消化。正如耶伦所说，这是对美国经济取得大进展的承认。

加息消息出来后，移民业内也有一些分析，主要集中在汇率方面。诚然，加息以及加息预期会吸引资本流向美国，支持美元继续走强。但EB-5需要结合一个商业项目，仍有其他潜在影响需要考量，因此我尝试从项目供给和资金退出两个角度分析下，因能力、视角所限，谨供读者批评参考。

一、诱发项目的“供给侧改革”？

当美国步入加息周期，相信多数企业的融资成本会逐渐抬高。尤其诸如房地产和基建等行业，作为资金密集型产业，对利率更加敏感。而这两个行业，历来都可以算是EB-5的主要融资方，看一下市面上林林总总的住宅项目、酒店项目，你就知道这个群体有多大。

代表借方使用资金成本的加息，可以说是一把双刃剑：

一方面，一些优质项目原本未考虑EB-5融资，也许会在加息后增加对EB-5的需要，促使更多优秀的借款方走入EB-5市场，为投资人提供更多选择；

另一方面，融资成本的上升对运营和现金流也提出了更高的要求，负债率较高的不健康企业可能会发出危险信号。这种优胜劣汰式的新陈代谢是种好事，不过面对质地参差不齐的项目方时，投资人更加要擦亮慧眼了。

二、对资金退出的影响

成熟EB-5投资人关注的第一要务是永久绿卡，这并不影响投资人关注资金如何安全退出，只要不去奢望不切实际的投资回报。我们还是以房地产行业为例：当利率处于低位时，每年的房产开发量和市场成交量都在不断增加，成交价格也处于稳步上升中；反之当利率处于加息通道时，开发商的借贷成本和买房者的购房贷款成本都在增加，从而会影响房屋开发量和市场成交量，进而影响房屋价格。下图显示了美国住房价格和长期利率之间的关系，大致的结论是：房屋价格变化有63.9%是因为长期利率。

笔者对经济知之甚少，但坚信加息远远不会导致美国房产市场失控。最简单的印证，有这种担心的，一定是低估了联储里众多大牛的智商。咱们能想到的，人家早已深思熟虑了好嘛。所以，与其操心美帝的房价，倒不如关心下咱们身边的泡沫吧…

但加息对房产行业的EB-5就没有影响了么？

毕竟房价和销量，和资金退出息息相关。笔者认为，这种影响更可能是局部的、分化的：因地段、配套和质量等优势，需求旺盛的房产会保持价格坚挺，甚至稳健上扬；而经不起市场检验的房产，则可能面临，更长的销售周期和低于预期的再融资金额，这些都会令，EB-5资金的退出承受压力。

加息对不动产销售的影响固然不容忽视，但只是众多影响因素之一。除了本土买家，海外买家对美国房地产依旧虎视眈眈，而且这部分群体不容小觑。2016年7月，美国房地产经纪人协会（NAR）发布的《2016年美国住宅国际买家报告》，里面有两个有趣的信息：

- 50%海外买家的交易为全部现金，显示海外买家对贷款的需求更低；

- 过去的一年里，中国买家其所花费的金额，超过排名第2-5位国际买家的总和，连续第二年荣登榜首。相信，未来在人民币的贬值预期和CRS共同申报系统（海外房产不会被申报，规避税务信息交换）的双重作用下，中国买家的力量会继续加强。

海外买家持续流入，无疑会对冲加息的部分影响，那些海外买家钟情的州则会受益最多：佛州（22%）、加州（15%）、德州（10%）、纽约（4%）和亚利桑那（4%），这五个州占有了51%购买量。

以上思考是否成立需要时间检验。不过，相比结论是否正确，尝试思考更为重要，毕竟不观察经济的移民顾问，无法给出独立的投资建议。还有很重要的一点：无论加息对EB-5影响几何，这些影响都将会是缓慢的、间接的。对投资人而言，无论是新法草案，还是排期，这些影响才是最直接和深刻的。