美国EB5投资移民：房地产项目的尽职调查

目前，房地产项目主导了EB-5的市场。了解如何分辨可靠与不可靠的房地产项目，可以帮助保护EB-5投资人，让他们有信心投资并获得绿卡。成功的项目通常具有以下几个因素：

优越的地理位置 – 在成功的房地产发展项目中，一个最重要的因素是该项目的位置。对于EB- 5项目，单是位于目标就业区（TEA）是不够的 。最好的EB-5项目在位于目标就业区的同时也要是出色的房地产。您可以寻找具有以下特点的地点：

· 该地区的土地价值正在崛起

· 靠近将推动需求的设施

· 成功或已建立的社区

· 多种支持的发展项目正在进行或已在近期完成

强大的开发业绩记录 - 投资者需要了解谁将会开发项目，以及他们经验的深度。在评估开发商质量时需考虑的元素包括：

· 企业经营的时间长度- 理想的情况下至少十年，这表明开发商已经度过至少一次经济衰退

· 发展该类型项目的经验

· 不仅是EB- 5项目业绩记录，同时要评估传统融资项目的发展业绩记录

· 成功完成项目的业绩记录

· 过去返还给投资者资金和偿还债权人贷款记录

· 与承包商，债权人和关键团队成员的长期关系

· 已完成项目的质量

稳健的财务结构和资本保护 - EB-5投资中最重要的金融方面是资本保护。最安全的房地产投资必须能够经受住经济衰退。对于投资者，负债比率低的股权投资是相对安全的一种结构，其中EB- 5投资人实际拥有有限的债务项目。重点项目特点包括：

· 低的总负债率（小于50％），以抵御任何经济衰退

· 在房地产项目中投资人有着担保的位置

· 加强开发商和投资者之间利益一致性的项目文件

· 促使开发商做出有利于投资者的决策的财务结构

要求开发商担保 - 对于房地产项目，创造就业的唯一方法是完成项目建设。除了看开发商的业绩，开发商还需要提供项目完工担保，以确保该项目将建成开业。这些保证通常由银行或贷款机构提出，要求开发商使用自己的公司（通常还有个人）资产来承担风险。

总承包商（GC）经验 - 承包商是项目交付时间准时和保持项目在预算内的关键。投资者应明白承包商的业绩记录、信用能力和在当地市场的经验。如果一个项目还没有承包商，投资者应把它看作一个警告信号，有可能表示该项目没有对成本或计划的充分分析。在施工开始前承包商应该与项目团队一起工作至少12-18个月来制定一个切实可行的项目预算。

保证最高价格合约（GMP）- 房地产开发项目显著的风险领域是建筑成本的控制。投资者应该寻找那些有经验的承包商和具备初始成本估算的项目，这些初始成本估算应转换为开始施工前的GMP合同。一个符合GMP的合同将锁定建筑的价格，同时保护投资者不受到任何施工过程中的成本增加的负担。

土地使用批准 - 因为每一个城市都有自己独特的土地使用规定，开发商应该有与当地政府合作成功项目的经验。投资者应该寻找那些已获得必要的土地使用许可来兴建项目的项目，包括使用的种类、建筑高度和面积，以及停车场的数量。在审查项目时，应要求查看土地使用批准或证明，证明该项目可以在地方分区规则下兴建。

市场分析 - 了解该项目的市场机会，是评价工程质量的关键。投资者应明白项目的“需求驱动因素”和当地市场的实力：

· 什么在推动商业？

· 需求是否会在短期和中期未来增加？

· 该开发者成功识别市场趋势的业绩纪录如何？

· 是否有一个独立的或第三方市场分析可参考？

财务预测 - 每个房地产项目都会包含一份前瞻性的财务业绩预测，而您必须了解是谁做出这些预测，又是谁要负责实现这些预测。举酒店项目为例，必须实现这些预测的是酒店经营者吗？如果说这些预测是来自开发商或不会实际运行酒店的第三方，会是谁要负责实现预测？您应该寻找那些提供未来发展空间的预测，并避免那些要求市场中最高入住率和过高租金或房价的项目。

退出策略 - 所有的EB-5项目都有在5-7年内收回EB- 5投资者资金的目标。对于房地产项目而言，评估退出策略实力的最好方法是应用以上概括的因素。项目应具有较低的债务负担（50％以下），且未来项目的价值应该基于保守的预测和可靠的市场数据。请记住，不要只考虑每个EB- 5贷款产品的偿还时间，这和还款担保是不一样的 - 该项目仍然需要获得成功才能产生价值来偿还贷款。