美国EB-5：选实业项目还是地产项目？

最近有几个实业项目不断爆出负能量，也有投资人给大侠诉苦，当初瞎了眼，早知道选建筑就业的，楼建了，就业就有了，不用像现在这么担惊受怕。而那边投了地产项目的江湖儿女，同样是担惊受怕，项目迟迟高级融资不到位，无法开工，建筑成本虚高，还有夹层贷款以后全无的风险。那么到底，哪种项目更靠谱，拿绿卡更安全？今天大侠就来辩一辩是非，讲一讲道理。

首先，EB5实业派和地产派的争端产生已久，实干派总是说，这地产派的建筑创造就业，完全违背了移民法精神，十有八九还牵扯花费虚高，哪怕526过了，829的会缩水一大半··········地产派也是不甘示弱，实业就业总是跟运营相关，如果工人不足，则后续就业解除829相当的困难，另外工人还各种难缠，动不动就闹罢工··········· 似乎两派各有各的道理，不过以大侠多年江湖经验来看，纯属扯皮。无论实业项目还是地产项目，都有各自的优势和问题，不过，从目前的形式来看，地产项目略微优于实业项目，这并不是项目本质造成，而是受eb5产品的销售挂钩。

可能各位江湖儿女这里犯迷糊了，为什么项目的可靠程度会跟销售挂钩，而并非项目本身？大侠举个例子，假如特斯拉建新建一个锂电池工厂，是否会考虑到使用eb5资金。大侠认为答案是不会，首先，对实业项目来说，越早投产则越早盈利，尤其是这种处于快速发展上升期的公司，理论上工厂越快投入使用，产生的效益就越高。那麽，考虑到eb5资金的到位程度，以及使用区域中心以及各种移民法复杂的问题，还有万一个人投资人526不过退钱，和口碑影响的问题。最重要的是就业要求，增产减产之类的，烦都烦死了，基本上一开始就会否决。可能各位江湖儿女可能寻思，能不能做过桥贷款替换啊，已经开工的实业项目，拿我们的钱替换进去是不是也可以有？大侠觉得问题首先在于，实业项目多半属于股权类，首先为什么别人为什么要撤股，其条件是什么，另外这个过桥替换如何架构？后续又又如何影响？然后加上之前提出了一系列问题，放弃的可能性比较大。除非实在缺钱，没有别的办法,才会想到eb5吧。综上所述，大侠认为，从EB-5的操作性上，将资金需求较大的项目设计成实业项目，再拿到中国来销售，成本高，不确定因素多，多半不差钱需要快速投产的实业企业根本不会考虑了。另外，美国的各种制造业受国外血汗工厂的低价竞争影响，萎缩多年，虽然说未来制造回流美国的可能性越来越高，各种地方政府也大力支持，但是还面临很多不确定性因素。

那我们再来看看房地产项目，为何占据主流房地产EB-5项目从销售方面更具有优势。除了中华儿女喜欢地产之外，地产项目的融资讲究周期性和资金到位情况。首先你需要知道的是，从投资角度来讲，房地产开发比实业项目风险更大，因为资金杠杆高，还有不能随时全身而退风险，比如楼建了一半，资金链断裂，基本上不太可能撤回来。房地产本身属于利润较高，相比于实业，短期资金回笼的可能性更大，而eb5的周期又比较短，和房地产一拍即合。房地产项目的模式一般是开发商同时寻求股权和夹层贷款融资，然后去和高级融资方进行一定谈判。其中时间可长可短，还有各种不确定因素的风险，这也给eb5资金早起介入创造了机会。开发商可以一边募集eb5，一边谈些别的融资，感觉钱都差不多了，再去谈高级融资。但是从拿地到建筑完成，出租也好，销售也好，拖得时间越长，融资成本就越高，如果一个项目买了地缺迟迟找不到钱开工，或者迟迟卖不出去，那么开发商的压力巨大，因为地产税和贷款利息说不定完全能将一个小开发商给压垮。所以从开发商的角度来讲，除非万不得已，楼总要建起来的，而只要楼建起来了，而目前移民局所认可的花费就业，只要不是粗制滥造，绿卡也就没有啥问题，最起码对客户可以忽悠，也促进了房地产eb5项目的欢迎程度。假如说开发商做不下去了，项目也要转手了，基本上有人接盘，那么项目还是会继续，就业还是会继续创造，哪怕地被银行收走了，说不定银行自己也会继续建楼。还有需要注意的是，房地产成功利益兑现高，那么其提供用于销售方面的回扣自然也会好于实业项目了，从目前不规范的eb5销售方式来看，地产项目也自然更受销售方待见。综合上面这些情况，以及中国思想的土地情节，地产项目自然大行其道。

需要知道的是，房地产并不是一个创造实际价值的行业，其作用只是储蓄财富，并不创造财富，实业项目是真正创造财富的行业，目前也没有哪个国家是靠房地产发家致富的。大侠一直是认为发展实业比发展房地产对经济影响更大，无奈的是，现阶段无论是中国还是美国，都无法走出房地产支撑经济的恶性循环，然而这种情况还能持续多久，没人能够预测。另外，eb5未来改革和各种问题，说不定也会对地产项目产生一定的影响，中国人的过度海外买房，已经引起了各种他国当地群众的不满，美国会不会效仿，还得看新总统上台了。