北京时间9月24日，西班牙首相马里亚诺?拉霍伊(Mariano Rajoy)开始对中国进行为期三天的国事访问。这是他2011年年底上任之后，第一次出访中国。
在拉霍伊访华之际，中国投资者对西班牙房地产市场的投资再一次吸引了人们的关注。今年6月，万达集团斥资2.65亿欧元（约合人民币21亿元），买下25层高的西班牙大厦(Edificio Espa?a)。万达支付的价格，比桑坦德银行(Banco Santander)2005年支付的3.89亿欧元低了约三分之一。
此前，中国投资者收购了马略卡岛的度假酒店瓦尔帕莱索宫(Valparaíso Palace)，交易价格为4800万欧元。今年5月，海航集团宣布，增持西班牙酒店集团NH Hoteles股份至29.9%，仅低于30%的门槛（西班牙政府规定，持股比例达到30%将构成完整的收购义务）。
中国投资者在西班牙房市的一系列举动，显现出该国房地产市场正在复苏、外国投资者寻求“抄底”的迹象。无独有偶，西班牙政府也于去年9月推出投资移民新规，支持外国投资者以投资房地产的形式获得该国居留许可。
本文将着重探讨西班牙投资移民（买房移民）新规及西班牙房地产市场现状。
一、xby.西班牙投资移民新政
2013年9月27日，西班牙出台第14/2013法案，即投资移民新规。该新规第2部分第五条，明确支持外国投资者移民西班牙。2013年9月29日，该法案正式生效，旧规废止。新规的目标是为投资者、企业家、高资质的工作者以及同一公司内部派遣的研究和工作人员提供进入西班牙领土的便利。
1.投资范围及确认条件
该投资移民新规规定的申请人必须是不居住在西班牙的外国人为进行重大资本投资而计划进入西班牙领土。而重大资本投资的具体包含如下四方面：
（1）在西班牙购置投资金额等值或大于50万欧元的不动产（没有抵押或申诉情况）。
（2）200万欧元的西班牙国债，100万欧元的西班牙公司股权或西班牙银行存款。要求在申请前60天之内开始投资。
（3）在西班牙的发展被证明为是有“公共利益”的项目：创造就业机会，投资能带来经济影响或对科技创新作出显著贡献的。
（4）法人代表：如果投资是由公司法人实现的，它必须位于非避税天堂的国家，且该外国人应当拥有多数投票权，并有权委任及罢免大多数成员。
与此相对应的投资确认条件为：
（1）不动产:房产登记证明，拥有所有权及负债信息（其中超过50万欧元的那部分，可以有负债或是申诉），如果正在申请注册，需提供购买文件，以及付款证明及其相应的税款资料的入账资料。
（2）国债:西班牙金融机构或银行出具的证书，表明申请人是投资的唯一拥有人，且投资期限不少于五年。
（3）公司股权或银行存款:通过金融中介机构（应当是在国家证券市场委员会或西班牙银行正式注册的）出具的证书，证明是以该目的进行了相关投资。
（4）企业项目：所申请签证所划定区域内经济商务处出去的有利报告，确认该项目可以同时产生公共利益。
2.申请人条件
下面让我们来看看新规规定的申请人条件：
（1）未曾非法入境西班牙。
（2）年满18岁。
（3）无犯罪记录。
（4）未被那些与西班牙缔约的（申根）国列为禁入对象。
（5）有公共或私人医疗保险。
（6）在其居住期间拥有足够的经济来源。
3.签证和居留申请流程
该投资移民新规又俗称“黄金签证”移民法案。“申请人必须先在西班牙驻中国领事馆提交该类签证申请，而颁发签证的目的就是去西班牙办理居留。”，“就50万欧元买房移民而言，买了房后需要把房契等材料交给国内领馆申请签证，领馆收到马德里批复后颁发签证。而颁发签证的目的是让申请人在一年中去西班牙警察局换居留卡。”
四川诺华出入境服务限公司CEO刘章为先生介绍道，这种名为Estancia Type D的“黄金签证”和旅游商务签证不同，因为凭后者无法拿到居留。而居留必须在西班牙办理，且耗时30天左右。居留的初始期限为2年，而更新需在西班牙境内，这意味着有需要更新的居留持有者必须每两年访问一次西班牙。
申请签证流程：
（1）在其居住（或其最邻近）国家的西班牙外交部门或使领馆申请。
（2）在10个工作日内处理并通知。
（3）可以签发单次，两次或多次入境。
（4）有效期为1年。在该期限内授权居留，无需办理外国人证件。
一旦签证被授予，签证持有者可以在任何时候进入西班牙，且在西班牙逗留的第一天就可以申请居留，无需等待签证结束。居留存在如下特性：
（1）2年居留，20天处理，无限期更新。
（2）只要投资保持不变，每两年可以延期。
（3）长期居留，近5年离开西班牙总计不能超过10个月。
（4）没有“移民监”。
新规还对申请者的配偶及子女进行了界定。申请者可携其配偶及子女一同移民。
（1）配偶：指单一配偶，而非那些关系类似于夫妻的人员。
（2）子女：必须未满18岁，或已满（18岁）但由于其健康状况在客观上无法自给的。此处超过18岁的子女及配偶的婚前子女不在规定中。
至2013年底，西班牙已签发了81例“黄金签证”，投资者可以持该签证前往他们购房所在地当地政府换取居留。而这81位投资者重要来自俄罗斯和中国，72例为购买房产的投资方式（50万欧元），6例为投资上市公司（100万欧元），3例为企业家项目（需要为当地社区创造就业岗位带来福利）。
二、非盈利性/非工作居留
与此平行实施的，是西班牙政府于2011年颁布的4/2000号法案，其中第31条规定了非营利性/非工作居留（短期居留）的情况。下文将对此类居住许可作简单介绍，并与投资移民新政作对比。
1.短期居留简介
短期居留适用于在西班牙居住90天以上，5年以下的情况。短期居留在5年内可以根据要求申请更新。更新的期限需要按照法规执行。由于申请者应该具有足够的经济能力，因此此居住许可并不批准在西班牙境内工作。
申请人条件：
（1）在西班牙境内没有发生过违法行为。
（2）在申请人超过18岁的情况下，在西班牙的无犯罪记录，并在过去的5年，根据西班牙法律在其他居住过的国家没有犯罪纪录。
（3）未被那些与西班牙缔约的（申根）国列为禁入对象。
（4）有足够的资金，以满足生活和住宿，包括在适当情况下，其资金足够支持他和他的家人在未从事劳务工作的情况下，就能支持其在西班牙的生活。
（5）有一个公共保险或私人医疗保险，由西班牙的保险实体提供。
（6）不得有任何可能产生严重的公众健康的影响（按照国际卫生条例2005规定）的疾病。
希望通过非盈利手段居住在西班牙的外国人必须在申请和更新居住许可的时候证明他们具有充足的资金支持他们和他们的家人的资金，资金必须达到：
（1）在居住在西班牙期间每月达到IPREM（公共收入指标，2014年为532.51欧元）的400％，欧元或者相等外币
（2）每增加一位附属申请人，证明资金需增加IPREM的100％，欧元或者等值外币
2.投资移民新政与短期居留对比
三、西班牙地产市场与买房移民新政
可以看出，西班牙政府出台投资移民新政是为了鼓励外国投资者加速投资该国房地产市场及加速外资投资并购，以刺激金融危机后相当长一段时间内持续低迷的经济。下文将着重探讨西班牙地产市场与买房移民新政之间的关系。
1.西班牙房地产市场概览
与南欧大部分国家类似，西班牙在金融危机后遭遇了房市的滑铁卢，新房数量和房价一路下跌。西班牙的新建房地产项目数量从2007年开始骤然下降，从2007年5万个左右项目数至2010年不到1万个项目数。同时西班牙商业地产价格自2008年开始也一路下滑，从25欧元/平方米/月下滑自2012年的18欧元/平方米/月，下跌28%。
图1：西班牙新建物业项目数（数据来源：汤森路透采自西班牙国家银行）
图2：西班牙商业地产单位价格（数据来源：CIB Richard Ellis）
西班牙的两大主要城市马德里和巴塞罗那也成为欧洲经济危机之后租金和房价下跌最严重的城市之一。在租金下跌幅度排名方面，马德里和巴塞罗那分列第2位和第5位；在房价下跌幅度排名方面，马德里和巴塞罗那分列第3位和第4位。
图3：欧洲主要城市在金融危机之后的租金和房价情况（白色为下跌比例，红色为增长比例）
然而，随着金融危机的逐渐平复，西班牙房地产市场的下挫逐渐放缓。据相关部门统计，2014年的前五个月，西班牙整体房价没有继续下跌，而是稳健筑底，随时为回弹做好准备。
2.西班牙政府鼓励投资地产背后的原因
从房地产投资的角度而言，目前地处南欧西班牙地产市场处于底部，并呈上升趋势，大部分房产处于折价出售阶段，其中优质的物业具有租金和资本收益的双重增长潜力。和西欧国家相比，西班牙房产的投资回报率较高。英国房产的年投资回报率最高为4％，德国4.55％，法国4.25％，而西班牙最高可以达到6.25％。
图4 欧洲主要国家房地产年投资回报率（2014年）
而目前南欧市场现金短缺，西班牙亟需资金为该国房地产市场注入血液。尽管房价便宜，西班牙地产市场供给旺盛。背后的原因有三：
（1）投资基金持有物业到期需退出
（2）对于私人投资者而言，房产价格下跌厉害，投资股本亏损
（3）银行必须出售收回的房产
由此，西班牙推出50万欧元投资移民新政，大力鼓励外国投资者投资该国房市。
四、西班牙买房移民新政与其他欧洲国家买房移民政策对比
1.与葡萄牙投资居住许可对比
2013年1月29日，葡萄牙投资居住许可(IRP)申请简化，门槛降低。与西班牙买房移民的投资金额门槛相同，葡萄牙要求申请人最低现金投资50万欧元。
2.其他欧盟国家买房移民政策简介
目前有买房移民政策的主要欧洲国家有塞浦路斯，爱尔兰，拉脱维亚，马耳他，希腊。
