美国房产投资：个人投资美国房产途径

房产是国人走向世界的利器。资本雄厚的机构投资人摘去华尔道夫这样的地标明珠，个人投资者则推高洛杉矶和悉尼的房价。美国房产是个人投资者非常青睐的投资对象。在“2015年度中国高净值人群资产配置白皮书”中，名列前10名的全球置业目的地中，美国就占了5个，而且前四名由美国城市包揽：洛杉矶，旧金山，纽约，和西雅图。投资性住宅占这些高净值人群房产投资的三分之二。那在美国，除了直接购买房产之外，其他还有什么途径和方式来进行房产投资呢？

如果我们将投资途径按照股权（你是物业的拥有者）和债权（你借钱给开发商或物业拥有人）划分，然后在股权和债权之下又分别细分为私人市场（私募发行）和公开市场（在公开市场上交易，如同股票），我们可以把这些途径总结为下面的矩阵：

直接购买一个住宅或者商铺是最典型的私人直接投资。这类投资方法对于资金的要求属于中等，一般来说，投资人可以全部用现金购买，也可以用物业做抵押而借贷一部分或大部分资金。

私募房产基金也比较容易理解。无论是股权基金，还是债权基金，这些投资都是用筹集到的资金专门做地产投资。历史上，这类基金对资金的要求很高，一般以机构投资人和高净值人士为销售对象。但最近由于一些法规的改变，销售的资金要求开始放宽松。许多做地产众筹的平台陆续涌现，个人投资人通常只需要几千元的资金便可以参与商业房产的购买和投资。

购买不动产投资信托， 也就是REITs, 程序和在股市上购买股票是相同的。这些上市公司的业务绝大部分是在房地产。 在中国，真正意义上的不动产投资信托，因为立法跟不上等原因，还没有开始发展。 不动产运营公司 (REOCs)和REITs 非常相似，只不过在税法和房产管理方面政策不太相同，此不赘述。

不动产共同基金是那些专门用来投资房产的共同基金。有些基金直接购买房产， 有些基金通过购买不同的不动产信托（REITs）来进行投资。

商用抵押贷款证券 (CMBS)， 将商用房产的按揭转化成证券，出售给投资人。这种产品一般由共同基金和机构投资人购买。

对于个人投资人来说，最为常见的房产投资方式为：直接购买物业，私募房产基金，和房产投资信托。（绿色标注部分）。下面的表格将这几种方式做一个很基本的比较：

以后的房产系列文章中我们会讲述美国房产的分类，回报比较，不同城市的房产市场分析等。