美国EB-5，项目可行性分析

今天继续来看下业内朋友，王彦楠（New City Group），关于EB-5项目尽职调查的文章。

在接下来的几篇文章中，将从多个角度展开对尽职调查的深度探讨。今天的核心话题是项目的可行性。

项目可行性，是决定投资人是否成功拿到绿卡并顺利拿回投资本金的基本条件。她不仅是多角度，全方位的调查，并且应该是综合的彻底的。主要原因是EB-5项目是私募证券的发行，而保障私募股权投资安全最好的办法就是尽职调查。

会影响到项目可行性的主要风险，可以归为以下几类：

1.宏观风险－项目会受到什么客观因素的影响，比如：经济衰退、市场低迷和人口结构的变化？

由于这些风险是项目发行方不可控的，那比较可行的方式就是借鉴发行方之前做的项目可行性质量如何。房产是非常有代表性的，如果开发商在过往市场起伏中未能经得住考验，这可能预示着其不具备谨慎明智地选择项目的能力。反之，有些开发商在市场起伏中越挫越勇，获得了贴现资产。另外，那些能够经受住市场考验的开发商才是具有宏观风险耐力的领头羊。

2.市场风险－市场是否能够接受该类项目？现有的和即将出现的竞争有哪些？结合当地实际情况，需要考虑的因素是什么，譬如：空置率、租售比和完成的交易及供需比？

拥有独立的，有据可依的资源来验证市场数据是至关重要的。一些专业的数据库提供者撰写了整个国家的房地产数据，这些数据是作为尽职调查的基准。不是所有的项目都能在当地市场中得到支持。即使是一个不错的单独的资产项目也不一定适合当地市场的需求。这点随着EB-5资金的进入显得更明显，因为该笔资金的注入会让开发商对项目预算不那么警惕。

3.运营风险－项目及其运营者的经验是什么？项目利益相关者都是谁？如果EB-5依赖的是建筑，那承建商是谁？开发商是谁？哪个地质研究公司参与的？建筑师是哪位？他们各自的行业内的记录，相关资料及保险责任是什么？

任何运营风险都是至关重要的。我们见到过有些项目因为超支及不过关的工作而多次叫停。好的开发商会有可靠的团队来共同保障项目的顺利进行。并且，保险的范围可以很好的反应出开发商的实力。

4.环境风险－项目有得以良好运营的必要的许可和保险吗？会出现什么阻力延缓项目的进度吗？

5.许可和执照风险－项目有能力获得授权及许可吗？项目是否能够得到相应政府部门的支持？在一些市场运作中，如旧金山，授权风险可以使一个项目无限期地停工。

以上两点在尽职调查中很容易被忽视，但恰恰是每个项目的核心所在。每个项目都离不开政府的支持。也没有项目能够忍受长期的反对和法律纠纷。好的开发商会做好包括获得政府授权的花费在内的预算。实际上，计划提高EB-5投资金额的项目应该在进入市场前解决这些问题。

这也是美国移民局关心的问题。执照和许可也是严格符合Matter of Ho要求的（EB5Sir注：1998年7月，USCIS（移民局）的Matter of Ho判例对EB5商业计划书做出了具有标杆意义的指引，依据此案，USCIS要求每一个EB-5申请人应该提交一份“详尽”的商业计划书）。如果项目没有必须的的许可，可能危及到投资人绿卡的申请。

6.预算风险－项目与市场上相同大小及规模的其他项目比较起来怎么样？根据以往及现阶段的数据，项目的预算是否合理？项目如何管理并解决预算超支？由于这点直接影响到就业的创造，所以值得深度挖掘。

如果预算高达就业创造的最大值，EB-5投资金额会因此而增多，项目退出时的价值可能低于其成本/花费，进而危及到投资人的还款。这也会导致开发商因为资金充裕而草率地应对项目花费控制。美国移民局也有可能对该预算提出异议并影响到对就业计算的认可，特别是在转永久绿卡的阶段。

如果和市场上项目相比，预算过少的话，项目可能面临预算超支。这会带来一系列的负面影响。为了解决预算超支的问题，项目也许选择增加额外投资金额，危及到EB-5贷款的抵押顺位。这点有时是在私募备忘录中提到的风险-项目可能需要增加额外的投资金额，需要谨慎注意EB-5贷款的顺位。

另外，过少的预算可能导致项目面临完工风险。而任何完工风险都会危及就业的创造，造成永久绿卡申请被拒。最后也是最重要的，严重的预算超支会危及项目基本的可行性。

7.形式上的风险（Pro forma risk，EB5Sir注：也可译为预测上的风险）－项目是如何做风险预测的？这些项目测试过吗？是保守型的还是激进型的？

在华尔街有一个说法：“我可以让任何预测看起来不错！”，这就是典型的垃圾理论。也就是说，形式上的风险实际上取决于其投入。因此，审查项目可能存在的形式上的风险是至关重要的。

大部分项目在商业计划书里提出了形式上的风险，但仅仅是一系列的数字。投资者应该深度挖掘，并要求开发商来阐述他们的投入。如果投入：像增长率、销售率和租售比等，完全是离谱的，那么所有的预测都是毫无价值的。投入应该基于有据可依的调查并且允许大的改变。我们需要强调的是测试所有的风险以便保障即使出现极端的情况，投资人仍然能得到保护。

好的项目应该在认购过程中提供资料充分的数据，并且愿意和潜在客户分享一些关键数据。

由于尽职调查报告通常不向投资者提供，同时总体来说，也不是项目发行文件的一部分，所以投资人应该大胆地向项目开发商询问这些问题。开发商的回复，或没有回复，都可以明显看出项目是否可行。

实际上，作为将来新商业企业的有限合伙人，投资人有权利和权力来审查相关记录。所以现在就开始运用这些权利和权力吧。项目越透明，投资人越自信。

原文作者：王彦楠，New City Group管理合伙人。