美国购房，选经纪人比选房重要？

近几年中国开始流行海外资产配置,海外购房热,而与此同时,中国土豪在美国屡创地产成交神话的同时,不少问题也暴露出来,引发不少投资人对海外购房的担忧。

针对怎样选择适合自己的房产,如何在美国购房以及隐性风险、如何和中介机构打交道等问题,凤凰房产海外频道日前采访了江湖人称“大侠”(微信号:大侠的EB5八卦江湖)的美国投资移民和地产资深从业人士。

以下是专访实录:

大侠好!很高兴您能接受我们的文字专访,以下主要就美国房产网友关心的问题,希望您能帮我们广大网友进行解答,谢谢!

大侠：不谢不谢,大侠对美国房产略懂皮毛,尽些绵力,大侠在房产上的内功修为并没有在投资移民上那么深厚,如果有说的不对的地方,还望各位江湖儿女多担待!

在美国购买房产时,我们应注意哪些问题,和美国的中介机构打交道,应该留意写什么?

这个说下去可就大了去了,一时半会还真说不完,考虑到这个事情的复杂性,大侠唯一的建议就是找个好中介和好经纪人,一个好的中介可以帮你省去很多的麻烦,哪怕交易完成后也能帮助出租管理。

大侠绝对不建议自己DIY,虽然省钱,但是万一出问题可得不偿失。如何选择好的公司和经纪人,这个相对于中国人来说比较简单,公司存在年限较久,经纪人从业时间较长,成交房子数量较多,都说明其对当地市场较为了解。

另外,要是长期准备进行房产投资的朋友,不妨自己考个地产经纪执照,个人认为不难,而且非常有助于自己进行地产投资。

很多人喜欢华人经纪,因为英文不通,有个说中文的方便些,这是个有利有弊的选择。华人经纪太过于了解你心理,另外华人经纪也有可能耍滑头,还有一种华人经纪是兼职来的,自己做这个就是想赚几笔外快,业务并不是很精通,这些问题都会给你买房前后造成一定的困扰。

大侠建议是找一些在当地市场比较久的中介公司的全职华人经纪,怎么去找呢,去当地最大的地产中介,问有没中文服务,记住,美国的地产销售单位是以地产公司为单位,然后才是底下销售,公司跟经纪是相互分佣金的,而且地产公司要对经纪的交易负责。还有一种地产经纪是个体户模式的,所持执照也允许。

另外,买房前几个报告也是要看的,就是房屋估值报告(Appraisal,房屋状况报告(Inspection)产权报告(Clean Title),有的人购房为了省钱可能会省却前两个,大侠建议购买高价房的时候,最好有当地比较知名的公司出具的报告,以防万一。当然,一个好的经纪人,也会帮你做一些事先的调查。一个好的地产经纪人基本上可以帮你注意到大多数问题。

但是,切记,好的经纪人分别并不是她跟你套近乎的程度,以及广告登的铺天盖地的宣传,这些都不重要,最重要是他一年成交了多少套房子,其中有没有你喜欢的类型。

其他注意的问题真的不知道有哪类,大侠见过很多匪夷所思的问题,所以已经搞不太清楚什么算是一般状况下的一般问题了。

购买美国房地产项目,对于刚过去的中国人会有哪些隐形的风险?如果事前能行之有效的进行合理规避以免带来重大损失?

大侠:大侠觉得这个“隐形”风险真不好说,大侠从业期间见过各种匪夷所思的风险,不知道算不算的上“隐形”。大侠见过最奇葩的案例之一是房子周围有个蝎子窝,基本上每周都看到有一两只蝎子在厨房周围溜达,请了三波灭虫的都杀不掉。

这种情况,万一房子里租客被蝎子蛰伤,房东可能也要付连带责任,还有自己住也提心吊胆的,尤其是中国人烧菜油大,蝎子有喜欢吃荤的。

另外还有的房子是结构缺陷的啊,事先地产经纪没披露,或者是别人翻新房,就是旧房改造出来的,看起来跟新的一样,其实内部还是比较烂,大侠曾近见过有地产经纪卖这种翻新屋谋取暴利,事前能规避的就是,尽量搞清楚,如上文所述,一个好的地产经纪可以帮你免除不少这类风险。

还有就是想买的安心,就不要吝啬一开始那些个报告的费用。另外可能就是房子过去的产权纠纷啊,未付清前面的物业管理费,水电煤气费啊之类的问题。

之前有报道,说是美国房地产价格高涨是由于中国人到美国置业的人越来越多,您同意这种观点吗?为什么?根据您个人经验进行判断,美国房地产价格还能在高位维持多久?

大侠:我只能说部分同意。除了中国的土豪外,还有很多中东的土豪,南美的土豪,俄罗斯的土豪也在往美国地产市场砸钱啊。这种变相夸大中国人购买力的行为是瞧不起其他国家人民也很有钱的歧视行为。首先是美元加息,资金回流,其他国家的土豪们为了防止自己手中资产贬值,也会将一部分资产作为美元配置,房地产也是首选,因为看的见,摸得着,稳定出租回报。

造成这种中国人天下无敌的观念,可能是因为中国人喜欢扎堆买,首先是文化共同性,都是来自中国大陆的买家,可能对同一个地方的同一户型比较偏向,所以导致了某些小区基本都是中国人买的房子。

另外可能就是中国大陆的销售方偏向于推某些房子,比如最近流行中国地产企业跑去美国开发地产,这种房子多半还是销回中国,老美可能不太喜欢。因为给中国人推销房子的人的房源基本都差不多,中国人可能会造成部分区域的房价高涨吧。

所以,这个问题的答案应该是,高涨跟中国人去美国买房有部分相关性,但是没有想象的那么离谱。

然后是关于美国房地产处于高位的问题,关于美国地产市场是否存在泡沫或者在高位,大侠是搞分析的,凡是要讲事实摆证据,从来没说过美国地产价格在高位徘徊之类的鬼话。

大侠目前主营业务不涉及美国地产,所以也懒得对美国地产做细致的分析。目前大侠的感觉是美国地产部分地区的部分房型出现供大于求的情况,而且短期内不会好转。美国是自由市场经济的国家,房地产市场发展比中国历史长久很多,规章制度等比较完善,而且美国也不会像中国一样,时不时的干预下市场。美国的地产市场更符合市场经济,大侠之前在微信公众号中曾经表示过对纽约豪宅市场的担忧。

另外,由于国际热钱的涌入,部分地区难免出现短暂的市场过热情况,但是目前美国仍然有很多地产市场还是相当健康的。大侠教广大江湖儿女一个最简单评估方法。

目前美国房屋贷款的利率大概在4%-5%左右,如果你的租金投资收益净回报高于5%,那么大侠相信这个还是个比较不错的买卖,考虑到未来贬值,以及房屋存在上涨空间,实际回报要高于这个预算。至于这个每年出租的净收益怎么算呢,首先收入是11个月的房租,美国租房回报一般算11个月,因为其中有一个月时租客搬走,寻找新租客的情况。扣除每年的房屋保险,地产税,维修成本,物业管理费,最后再上个出租收入税。

这是个非常简单的算术题,如果在美国,某些房地产市场出租回报率依然可以高于这个值,那么大侠觉得基本没啥风险。如果远低于这个值,那么你就得考虑除了房价巨幅上升之外,物业持有的花费完全不能覆盖,万一市场突然走下坡路,那你冒的风险就比较大了。

当然大侠对房产投资比较谨慎,各位可以根据自己的添油加醋的回报比来计算一下,比如代入房产未来升值的预期,自己现在投资划算不划算。

和在中国大城市购买住房一样,在美国买房,对于初次到美国的人来说,人生地不熟,安全因素肯定是首要考虑的,那么应如何选择地段?

大侠:首先确定买房是自己住呢还是出租,租客跟你喜欢的地方可能有不同,针对出租的话,所选的地方也要考虑潜在租客类型。既然问道安全,大侠强烈建议是对以后要买房的这个城市做一个大概的调研,很简单,就是开车在城市范围内转一转,了解哪些是贫困区,哪些是平民区,哪些是中产区,哪些是富有区。

这样以后地产经纪再带你买房子,你也知道的个大概。分清楚这些区域只要用眼睛看看就知道,居住人群的不同,社区的房子,开的车,门前的花花草草,附近的商店,饭店,也不一样,比如这个社区街的墙上好多涂鸦,垃圾乱堆,附近只有墨西哥连锁超市和快餐,这种可能是墨西哥平民区。

如果一个区域,房子门外的草坪和树看的都很顺眼,房子漆的不错,车库门口还停着个宝马,附近还有不错的连锁牛排馆,那八成是中产或富裕区域。好区房价贵,坏区房价便宜,另外就是实在不放心的话,选有门卫和铁门的小区。

还有就是,不要拿不同城市作比较,每个城市的发展状况不同,在一个城市看起来比较中产的房子,再另外一个城市就是富豪阶级住的,一定要牢记市内对比,哈哈。

在美国买房,可以放心的交给经纪人吗?如果房屋进行出租,规范流程是什么?房子如果遇到不可抗力因素毁坏,需要找什么机构进行索赔或维权?

大侠:如果找到好经纪,完全可以放心,如果找到是不好的经纪,那可真是提心吊胆。大侠建议是多面试几个经纪人。

出租的流程比较简单,取决于你是自己出租还是找地产管理公司帮租。大侠一般建议是地产管理公司帮租,这个费用应该在每个月租金收入的5%-8%不等。别看这个收费,这个比租客每天打几个电话骚扰你要省去不少白头发。

地产管理公司流程是,签署管理合同,将房子放在出租市场,招揽租客,签署租约合同,租客搬进前房屋检查,租客每月租金,帮助维修,不付租金租客处理,帮助报税等。自己出租比较烦,这一切都要自己弄,遇到个烂人租客,还会搞得你鸡犬不宁。

关于房屋不可抗力损坏,这种都是属于保险的赔付范围,只要买了保险自然是没事,然而不同的保险可能赔付的状况和金额也不同,不同的州的相关法律规定也不同,不同环境的保险价格也不一样。

买房能办美国投资移民么?

大侠:哈哈哈,终于回归大侠的比较熟悉的话题,这种忽悠移民市场上还倒是有很多。大侠觉得完全是胡扯。无论是从移民法角度,还是从操作性上来讲,都行不通。退一万步,又拿绿卡又买房的好事美国人会那么轻易给你?

文章来源微信公众号：大侠的EB5八卦江湖