外国人投资美国房地产持有方式及税务利弊

外国人个人直接拥有美国房产：
 

优点：
  

只需交纳个人联邦所得税，无35%公司联邦所得税

可以符合长期资本利得税（Capital Gain Tax，通常低于普通税率）

业主去世，房产的税基（成本）可享受免税爬升（Step-up Basis)至市值。例：房屋买入价100万，去世时市值160万，增值的60万部分可免缴资本利得税，但超出遗产免税额部分仍需缴遗产税，详见缺点1。

无额外公司维护费用

缺点：
  

受限于遗产税（终身免税额仅为6万美元）及赠与税（年度免税额$14,000)

贷款利息抵税额有上限

业主信息为公共记录，无隐私

业主需每年递交个人所得税税表

法律风险由个人承担，即无限责任

外国人用LLC 公司形式拥有美国房产：
 

优点： 

只需交纳个人联邦所得税，无35%公司联邦所得税（但可能有州的公司税，视各州具体情况）

可以符合长期资本利得税（Capital Gain Tax，通常低于普通税率）

个人去世，房产的税基（成本）可享受免税爬升（Step-up Basis)至市值

个人只承担有限法律风险

业主个人信息无须披露为公共记录（除非业主出任公司经理，见缺点5）

缺点： 

受限于遗产税（终身免税额仅6万美元）赠与税及（年度免税额$14,000）

贷款利息抵税额有上限

业主需每年递交个人所得税税表

公司有年度行政及维护费用

若业主出任公司经理，其个人名字虽无须在地契上出现，但仍需登记在公司年度信息披露表上，该文件在加州为公共记录

外国人用“外国公司”（Foreign Corporation) 形式拥有美国房产：
 

优点： 

无遗产税或赠与税限制

业主个人信息隐私程度较高（个人信息不在地契上出现，只在公司税表上，而公司税表非公共记录，非公司授权或司法程序，他人无从查看）

法律风险由公司阻隔（Corporate Shield)

业主个人无须递交所得税表

缺点：
  

净利或资本利得若不用于再投资，则会被征收分公司利润转移税（Branch Tax)，某些情况可援引国际税务协定豁免

贷款利息抵税额有上限，除非选择将租金收入视为普通贸易及商业收入

获利需缴纳较高的公司所得税（35%），不可享受较低的长期资本利得税（Capital Gain）

公司有年度行政及维护费用

物业售出时需有公司出具文件

物业售出时需预扣税款，除非交割前提出申请豁免（国税局 8288B 表格）

业主去世时，房屋的成本（又称 inside basis)不可享受免税爬升至市值（详见“一A3”），这里指的是房屋本身的成本，而非业主对公司股权成本(outside basis)。

若业主使用房产，有可能会被国税局推算房租(imputed rent)

外国人用“美国公司”（Domestic  Corporation) 形式拥有美国房产：
 

优点： 

无联邦赠与税（代之以公司股份形式赠与转让）

业主个人信息隐私程度较高（个人信息不在地契上出现，只在公司税表上，而公司税表非公共记录，如非公司授权或司法程序，他人无从查看）

法律风险由公司阻隔（Corporate Shield)

业主个人无须递交所得税表

绝大多数情况下无贷款利息抵税额上限

某些情况下，与房屋有关的支出可以作为房屋的成本 (Capitalize)

缺点：
  

获利需缴纳较高的公司所得税（35%），不可享受较低的长期资本利得税（Capital Gain）

公司分红时外国股东需预扣30%

业主去世时，仍受限于联邦遗产税（免税额仅为6万美元）

业主去世时，房屋本身成本（Inside basis) 不可享受免税爬升至市值，这里指的是房屋本身的成本，而非业主对公司股权成本(outside basis）

公司有年度行政及维护费用

需每年递交公司年度所得税税表

若业主使用房产，有可能会被国税局推算房租(imputed rent)