2016年如何投资？房产投资又会带来怎样的收益？

现如今，人们的生活水平越来越高，眼界也越来越广。投资的重点已不仅仅局限在国内，而是开始放眼世界了！其中，澳大利亚是南半球经济水平最发达的国家，是移民和留学的圣地，更被评为亚太地区的房产投资首选之地。

2015年，是澳洲投资高速发展的一年，中澳自贸协定正式生效，悉尼、墨尔本住宅市场超过双位数的年增长，布里斯班成为投资潜力股，中国投资者陆续进入澳洲……都让南半球的这片土地愈来愈火热了。

2016年：

① 澳洲投资该遵循什么样的规律和方向？

② 是什么令这个国家对外国人和投资者具有这么大吸引力？

③ 在澳洲进行房地产投资会带来怎样的收益？

④ 怎样走出国门，掘金海外、开疆拓土，成为成功的海外房产投资者？ 

作为澳大利亚东海岸人口密度较高的四大城市——悉尼、墨尔本、布里斯班和黄金海岸，在2016年继续吸引来自中国买家强劲的“房产置业或投资”欲望，澳洲的高生活质量以及休闲的生活方式是其受欢迎的主要因素。

据澳大利亚统计局调查显示，在未来20年内，这四个城市的人口总数将占澳大利亚人口总数的50％以上。

人口增长和建设指标等明确显示澳洲已然成为一个高度城市化、高生产量、高生活质量的国家，因此在全球投资者的眼中独具吸引力，由此预期澳洲房产需求在2016年仍保持强劲走势。

一、人口增长

有人口就有房屋需求，澳洲正迎来海外移民和婴儿潮两股红利。

目前澳洲人口增长率1.9%，还将要提升到2.1%，这是西方发达国家如美国、英国、加拿大等的2-3倍。澳洲统计局（ABS）数据显示，截止至2016年2月16日，澳洲人口已突破2400万位，每1分31秒人口总量新增一位，每2分29秒新增一位移民，预测2033年人口达3200万，未来50年将迎来1000万移民。

人口增长是房地产市场最重要的研究领域。这是房产投资最基本的原理，请一定要记住！

二、住房缺口

澳洲人口“大跃进”，导致各大一线首府城市普遍存在严峻且一时难以缓解的房屋短缺问题。澳洲国家住房供应理事会预测，到2031年住房需求量将比供应量高出66.3万套。

澳洲权威数据显示：

• 至2036年，悉尼需要新建77万套住宅，比当前住宅总量168万套增多46%。

• 到2051年，墨尔本人口将达到770万，需额外修建157万套住宅。

• 直至2031年，布里斯班地方政府地区住宅房地产市场每年需要大约新增5430套住宅。

另外一方面，新屋营建审批愈发严苛。近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年大量人口增长极大的拉动了内需，然而澳洲政府严控房屋审批量，房屋建造量却远远赶不上人口增长，澳洲权威地产研究机构RP Data数据显示，2015年10月底澳洲市场房源供应态势疲软，全澳房源总库存量减少了2.6%，其中新州减少3.7%，维州减少6.4%，昆州减少3.2%。

三、房价增长强劲

2015年澳洲房价一路高涨，不断创造新记录。 

RP Data数据显示，截止至2015年底的过去一年，澳洲八大首府城市房价跃涨8.7%，房价中值至59.5万澳元。其中，悉尼、墨尔本两大首府城市房价依旧领涨全澳，数据显示，悉尼房价飙涨12.8%，房价中值突破至81万澳元，墨尔本房价上涨11.8%，房价中值至60.25万。但布里斯班也是其中的一匹黑马，增幅位于澳洲第三。

澳洲房价以稳健增值吸引全球投资者。 

RP Data最新房屋价值报告显示，从1995年12月至2015年11月的过去近20年，澳洲八大首府城市房价累积增长了330.5%。其中，悉尼房价累积增长330.1%，墨尔本房价累积增长421.4%，布里斯班房价累积增长259.4%。这3大首府城市房价涨幅惊人。

据《2016全球投资者前瞻》评选的2016年最受全球房产投资者青睐的市场，澳大利亚热门城市墨尔本和悉尼分别高居第二和第三位，誉冠全球。

某最新调查报告显示，在超过1000名受访投资者中，58%受访者将在未来6-12个月投资布里斯班房产，认为布里斯班是澳洲新兴房产投资热点城市，未来房价将和悉尼、墨尔本呈现三足鼎立。

四、超低空置率

据澳洲权威地产研究机构SQM数据显示，截至2015年11月30日，澳洲空置率降至2.3%，悉尼空置率更是低至1.7%，墨尔本空置率降为2.4%，布里斯班空置率为2.6%。由于澳洲人口增长率高，新屋长期供应不足，澳洲新屋销售市场消化快，租赁市场呈现“一房难求”

按照国际通行惯例，房屋空置率在5%-10%之间为合理区，此时供求平衡，有利于国民经济的健康发展；而空置率在10%-20%之间为危险区，要采取一定措施，如果空置率在20%以上为严重积压区。而澳洲每年的房屋空置率基本维持在3%以下，远远低于世界平均值，说明澳洲房屋是长期处于供不应求的状态。

财产安全，已经成为中国高收入人群最重要的理财目的。当我们还为买住宅还是买商铺犹豫不决时，真正有远见的高收入人群已经把自己的一部分资产放在了更自由、更成熟、更安全的海外市场。

1、悉尼和墨尔本房产市场分析

在2015年取得了显著的资本增长，从这一趋势来看，这两个城市在2016全年仍将吸引更多房产投资者。整个市场价格的持续走高将不会影响买家对于黄金地段项目的购买欲望，越是稀缺高端的项目，越为抢手。

2、布里斯班和黄金海岸房产市场分析

合理的房屋价位，较高的租金回报率以及舒适安逸的生活方式等有利因素，使其成为2016年全球投资者青睐的优质房产目的地之一。