美国投资房产的心得体会

不止是在国内，海外的华人也喜欢投资买房。凡是中国人多的地方，房价就居高不下，比如旧金山附近的硅谷，现在号称全美房价最高，又如洛杉矶、纽约等大城市，华人对其高房价都作出了贡献。如今的美国房价经过四年下跌已接近最低谷，有点儿象2008年10月的中国股市，上证指数只有1600点，可以满仓买进，但买什么样的房子能够又赚又省心，还是很有讲究的。总之买房尤其是买投资房是门大学问，今天我来把几年的心得总结一下，与众人分享。

1、注意投资房和自住房的区别

如果你想要在美国买房，应该先弄清买房的目的是什么。如果是自住房，因各人喜好不一，有人喜欢郊区，有人向往市区，有人喜欢独立屋，有人爱公寓，有人爱住水边，有人喜欢山坡树林，买自住房最重要的原则只有一个，那就是自己喜欢才买，只要喜欢，买下来永远不会后悔。如果是为投资而购房，那就不一样了。投资的目的是赚钱，在房价缓慢上涨的市场，只有投资少租金高才能赚钱。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。

投资房不能买太贵、太高档或房间数量太多的，试想，一个能花2000美元出租房子的人，早就有能力购房了，他怎么可能去租房呢？即便是愿意，也是短期的，难有长期租户。

2、地理位置

地理位置永远是投资的第一考虑因素，选择一个经济上升区，比经济下降区要好，所谓经济上升，通常就是人口是否呈增长态势。对于密苏里州而言，前两大城市圣路易斯和堪萨斯城，近年来人口呈净下降趋势，而第三大城市春田市及其周边地区，则呈快速上涨趋势，因此，春田市的房产，相较于前两大城市，未来肯定是上涨的。

就春田市而言，东南西北哪个地区好？也要看谁是经济上升区，根据官方网站，南部尤其是西南地区的经济发展空间较大，因此同样的价格，我宁可选择南边而不是北边。南边的重点城市如Nixa或者Ozark，都是我选择投资的重点区域。当然这并不意味着我完全不考虑北边的房屋，由于密苏里州立大学位于城市的北边，如果有合适的供学生居住的投资房，我仍然会考虑。

另外，房子的位置不能太偏僻，离学校、市场等居住配套太远或者交通出行不方便，都不容易出租或出售，即便是能够出租或出售，价格也偏低。

3、建筑年代

我通常只考虑建筑年代在1980年以后的房子，这是因为老房子修理费太高，麻烦多，维护成本昂贵，有人称老房子价格便宜，如果买下来投点钱进行改造仍是很划算的买卖，但对于不懂修理的我而言，选择新房或次新房是主要选择，除非老房子已经过更新改造，否则一般情况下不予考虑。

我测算过，投资新房子的毛利率，通常远远不如旧房子，但由于旧房子的修理费多，故净投资回报也相差不会太大。通常50年以上旧房子（这里主要指公寓楼）的电路、水路、管道等设施没有独立的电表、水表，于是不得不由屋主支付电费和水费，而美国人一年四季都开空调，浪费相当大，这是笔不可控的开支。故为了省心，凡由屋主支付Utilities的房屋，我基本不予考虑。

4、周边环境

这里是指小环境，即房屋所在的社区，如果这个社区的居民很穷，学区不好，通常房价也不会高，如果这个社区附近都是旧房子，而你看中的是一幢被旧房子围绕的新房子，而且价格相当诱人，我劝你最好还是别买，因为新房子的市场价值会受周边旧房子的拖累而贬值，升值前景不会大。另外，机场、大烟囱、高压线、屠宰场、监狱以及坟场附近的房屋，我通通不予考虑。

租客往往喜欢交通便利、商业配套好的区域，方便仍是他们的第一选择。

5、占地面积及房屋朝向

如果是自住房，和大多数人一样，我喜欢占地面积大的独立屋。但对投资房而言，占地太大反而是个负担，会降低投资收益率，因为同样大小的房屋如果占地面积大，则肯定投资成本大，而花园大又意味着维护开支大，除草、浇水、施肥等都要钱，其实美国本身就是个大花园，很少有租客会强调花园要如何如何，他们一般在乎屋内设施远超过屋外环境，因此，投资房没必要占地过大。

坐北朝南的房子是非常科学的，本人认为风水应该是门科学而不是迷信。风水不好的房屋，人住进去会得病，这不是怂言听闻。投资房虽不象自住房那样非常讲究风水，但至少也要说得过去。

6、地税和保险

投资房的地税和保险也是考虑的因素，因为这会直接影响到投资回报。不同城市不同地区的地税差别非常大，投资房的保险费用（指房屋火险等）一般比自住房要高，房屋保险是必不可少的，即使是现金购买也应该坚持买房屋险，这是从安全角度出发。比如，租客不小心跌倒，你就有可能成为被吿而赔偿一大笔钱。

7、房屋保养及支出

按照美国的法律规定，房屋维护是业主的义务，如果房屋下水道坏了，洗碗机不工作了，或者空调不制冷了，都需要业主及时花钱修好。 房屋维护支出将是一大笔费用，因此在购房时，在合同中最好约定一个前提条件，那就是为了确保房屋质量，要求聘请专业人士做一次inspection（房屋检查），以便了解屋顶是否需要更换，下水道和空调是否正常工作，以及房屋是否建立在自然灾害较为频繁的地区。Inspection的费用通常由购方支付，如果通过Inspection发现了质量问题，可以要求售方修理，如果售方不负责修理，则购方可以拒绝购买而不会承担任何责任。做Inspection是为今后的房屋保养着想。

8、投资回报率

投资回报率要多少才算是成功的投资？如果用现金全款购房（即不考虑贷款）且不考虑房价上涨的因素，仅考虑租金收入，那么投资净回报应当在8%-10%左右才算是划算的买卖。这个投资净回报的计算方式是：

（1）收入：指租金收入；

（2）支出：指房屋维护费、房屋管理费、地税、租金、广告费、法律诉讼费等，有些公寓还有小区物业管理费；

（3）净回报：指收入减去支出后的净利润。

通常，新房子因为价格高，租金的投资回报率要低于年代旧远的房子，通常房龄在20年至30年的房子，租金的投资回报率最高。

9、贷款安排

美国的住房贷款利率目前已达到历史最低，30年按揭贷款利率一般在5%左右，权益抵押贷款利率在4%-5%之间，如果有条件贷款，一定不能错过这个机会。只要利用好贷款这个财务杠杆，仅靠租金收入，投资回报率就可达15%甚至更高。由于美国目前的房价处于最低谷，大部分房屋已从高位跌去30%-50%，故如果现在买房且利用好贷款，几年后的总投资回报率一定相当可观。

10、如何对出租屋进行管理

买房后如何出租，如何收租金，如何对付老赖租客，如何维护保养房屋，通通都是学问，不同的人管理的效果完全不同。前不久听教会一个朋友说他很后悔买出租房，因为他太善良了，太相信租客了，结果受伤的总是他，后来一气之下把房子干脆卖掉了。哈哈，看来并非所有人都适合买房投资。

如果自己有时间精力，最好自己管理，这样可省下一笔管理费（通常是一年按一个月的租金计算），修理什么的，最好自己去Home depot 或 Lowe's 买零部件，能够自己安装的话就自己干，自己做不了可以寻找专业修理人员上门修理，要知道美国的人工费用很高，工人上门一次，仅是上门服务费就得80美元，还不算其他的零件费和人工费。

下面看看我们挑选的两幢投资房，是去年11月份花31万美元买的，共8套房子，其中3房1.5浴的4套，2房1.5浴的4套，现在全部在出租，每月租金约3600美元。每幢楼均是1991年建的一幢四户的四连房（fourplex)，看上去其貌不扬，但因为位置好、离学校近、交通便利、朝向好、生活方便，故很受租客的欢迎。