加拿大投资公寓常见误区

加拿大投资公寓常见误区：

误区一：过于相信户型图

在多伦多一间电视节目制作公司工作的Ken先生，发现其购买的新公寓单元并没有所宣传的那么大，但发现时已经晚了。搬进新家前，他和伙伴丈量新家的面积，发现根本没有700平方尺。这个单元实际上只有560平方尺，如果不计阳台和卫生间的话。

在新建房屋方面有30年执业经验的房地产律师马丁说：“这也不奇怪。通常情况下，公寓的销售人员把阳台或露台的面积也计入总面积”。而且，他们测长时是测量外墙间尺度。“不能过于相信他们在陈列模型上、推销活动中和宣传册中的保证。”

转售房屋的申明面积不能包括走廊、卫生间、地下室或外部空间（露台和阳台），但对于新建和预售公寓还没有这个限制。

这已经成了问题。这么多人仅仅凭着宣传页或效果图就做出购买公寓的决定。更糟的是，建筑商是可以自行改变图片、平面图或布局的，买家只能接受。建议要求以书面形式提供各个房间的尺寸和平面图。然后，如果实得房屋和卖家承诺有较大的不符，你可以协商降价或尝试退出交易。

误区二：不找律师

在购买新公寓或预售公寓时，“购买协议”（purchase agreement）列明标的和销售条件，是具有法律约束力的文件。购买协议通常是非常精美的印刷品，充斥着法律词汇。如果你没有法律代表而自行签字，是有风险的，你会被迫接受不了解或不能接受的条款约束。更重要的是，就会失去再谈条件的任何机会。

不经过法律咨询，你可能会发现房前草坪上有个平面图上根本没有的配电箱，还没有任何办法。房屋价值会因此受损。

购买公寓时，根据你所在的省份，你可能有最长10天的“冷静期”（cooling off period）。趁这个时间，付$800到$1600给律师，律师会审查你的合同。如果发现合同上有问题，你可以退出交易。（不幸的是，新建的全产权房屋没有这样的冷静期。很多房建商要求你马上签合同，以保有较低的价格或留住看中的单元。如果可能，应尽量避免这种情况。但加入一定要马上签合同，最起码需要坚持加入一项条款，即合同须由律师确认后才可以生效。）

误区三：无条件接受晚交房

大约10年前，如果你购买的新建公寓不能按时交房，作为买方是无能为力的。建筑商无须提供晚交房的理由，也无须提交措施避免进一步延误。但现在已经不是这样了。

2001年，马基在多伦多市中心购买了一套即将开工的公寓，交房日期是2002年11月30日。但快到交房日期时，建筑商寄信他说交房延迟。交房日期又被推迟了6次，直到8个月后马基才搬进新家。因此，马基要求建筑商付5000元作为赔偿，但被拒绝。上诉后，法院判马基胜诉。“安省新屋保障计划”（TARION）对此上诉后，法院仍维持原判，马基不但获得了5000元的赔偿，而且获判9000元损失补偿。这个案例，改变了“安省新屋保障计划”，进而改变了全国各省处理建筑商延迟交付问题的保证程序。

“现在的法律是很清楚的”。房地产律师谢尔登说：“现在，关键日期是购买协议和合同的组成部分。如果建筑商错过这些关键日期，可以向买方要求延期。对此买方可以同意，并要求赔偿，也可以干脆退出交易”。无论哪种方式，谢尔登都建议在收到延期请求时寻求法律建议。

误区四：以为新屋有保障计划

大多数购房者以为所有新建的阁楼、公寓和其他房屋都有省政府实行的保障计划，但并不是这样的。只有三个省，卑诗、魁北克和安省，是实行强制保障的。除此三省外，保障计划并非强制，建筑商可以简单地选择不提供保障。

建议购房者索取书面的新房保障计划（warranty），也应该在网上检查建筑商是否在省级监管机构做了新建筑商登记。对于在现有建筑框架内做阁楼（loft）或公寓间改建的项目来说，这点尤其重要。目前，新房保障并不适用于改造项目，虽然对是否要对此做出修改目前也有讨论。

误区五：落入隐藏交易费用陷阱

当你为新房签署新购买协议时，许多交易费用都是预估的。要知道，在通常情况下，在交房之前这些成本都会升高的。不仅会升高，而且还可能变得很荒谬。举例来说，你会突然发现大笔和气表电表、按揭费、开发费、存款查证费等有关的费用。甚至还有过叫做“公共艺术份钱”的收费，因为新公寓门前有座雕塑。

误区六：在错误的时间买入

如果你购入新公寓或联排别墅是作为投资，那么成功的关键是要尽可能早地购入。为了获得融资启动新项目，建筑商经常通过预售来增加初始资金。预售活动通常是以邀请VIP参加的方式进行。通常情况下，只会邀请高值的从事和预售房同类型房销售的房地产经纪人。VIP活动结束后，才会对所有感兴趣的普通房地产经纪人开放销售，最后才会向公众发售。建筑商面向大众举办开业仪式时，一般来说，已经有50%单元售出，价格已经上涨了三四次了。

想加入这些VIP预售并不难，但你的经纪人必须专门从事新开发项目，并且行动迅速。有些新开发项目会给VIP留一个星期时间为客户做登记。

虽然如此可以拿到较低的价格，但也是在购买房产的一种风险做法。例如，2008年，温哥华公寓市场上众多的预售买家发现，购房合同价这当前价格要高得多。当时，开发商拒绝重新谈判购买合同，银行拒绝按照较高的签约价格提供贷款。这样一来，不少购房者要么被迫违约而损失金钱，要么用更高的利率另找他途寻找贷款。

在一年中正确的时候购买也可以为你节省数万元钱。例如，在大多伦多地区，夏季是购买新盘房屋的最佳时机。一位有着20多年经验的业内人士说：“七月和八月是度假期，人们很少有时间去看房子。生意淡的时候，作为买家你会有更强的议价能力”。另外一个很好的时间是十二月和一月。二月中旬时交易活动回升，就不好议价了。

在温哥华低陆平原地区则相反：二手房和新房交易通常在夏天最火热，在雨季的11月和12月则大大减少。每个区域市场都有自己的周期，所以最好找一个有经验的房地产经纪人。