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2017-05-16在今年一月份发布的房产报告称,2017年底,美国在售房屋数量较上一年同期骤降17万。经济学家预测,低库存的现状会在2018年继续,并且将连续第四年影响美国房地产市场走势。
持续走低的库存量:
2017年,美国房地产早早就被一件事情给困扰着:持续走低的库存量。从2008年次贷危机爆发后,美国一直努力从低迷经济中走出来。2012年,房价终于开始触底反弹。但刺激房价猛涨的,并不只是强劲的购房需求。
对开发商和经纪人而言,低库存似乎一点儿都不影响他们的生意,得益于高涨的价格,他们还能拿到更高的销售佣金。但这似乎忽略了另一点,跟不上持续上涨的房价,买家的购买力最终疲软,最终导致市场需求的萎缩。
库存量不足背后的逻辑:
是什么造成了今天美国房地产市场的严重短缺?根据美国商务部在去年12月16日公布数据,美国新屋开工数据和营建许可数据仍不及预期。
但即便开发商们再勤奋,新房占市场供应份额有限。而已有房屋数量减少才是重要原因。其中,有几个关键因素影响着二手房供应。
一些具备中等购买力的“一套房”家庭被挤出市场。因为中等价位的房产和更高一级的房产之间的价格差异逐渐拉大,当这群人想要换大房子时,发现自己根本买不起。于是,更多人宁愿待在现有房子里,使得流进市场的房产数量降低。
首次购房者因此迟迟进不了场。因为已经拥有“一套房”的买家不愿换房,中等房价的房产量下降。价格受供应量影响而上涨,第一次购房者的置业梦也因此被耽搁。这在美国南部和西部非常普遍。美国房产网站曾在2016年发布过一个分析报告,他们发现在2012-2016年间,全美起步房库存已下降了80%。圣迭戈和在圣安东尼奥最为夸张,起步房库存量缩减近86%。
去年是次贷危机过去10年,在美国大谈经济复苏的局面时,还有一点也被忽略。对已置业的大部分美国人来说,经历一轮市场暴跌之后,损失还没有完全恢复过来。他们在观望着市场行情,等待手里的房产升值。而直到去年第一季度,美国平均房价才涨到接近次贷危机之前水平。
被动的买家:
在牵引房价变动另一端的是旺盛的需求。过去一年,市场体现出几种典型的“症状”。
在美国热门区域,竞价购买已习以为常。“即便是通过我们筛选的买家,他们也需要竞价,谁出价更高,才能最终成为业主。”在Michi所在的旧金山,挂牌价在20-50万区间的房产,一般卖价都要高出许多。
海外买家成为最受卖方喜爱的竞争者。相关数据显示,中国买家过去一年在美国房地产里花了270至300亿美元。他们关注的房价中位数也高于平均水准。“中国人平均成交约90万美元,而墨西哥和印度买家对40万美元的房子更感兴趣。我们这区对它们而言,太贵了。”
新兴市场引关注:
热门标的高攀不起,一部分投资者转向房价低廉的市场。以前很大一部分人会在大城市购置物业,比如洛杉矶、迈阿密、旧金山等,但现在去中西部的人也多起来。我们看到,买家对目的地的选择更加多元化了。”
犹他州经纪人Erin Olson也证实这一点。这里离西海岸并不远,科技巨头们Adobe、eBay,和亚马逊正在评估这里是否适合建造新园区。“在盐湖城,房价还是可以负担的,从20万到100万不等。相比加州,真的要便宜许多。以前最大的海外买家来自南美,但现在中国投资者更多。”Olson认为,类似被远低估的市场在美国还有不少。
需求扩散未必会持续,理性的投资人仍然会在意租金回报率等“硬指标”,这是房价便宜但租房市场惨淡的地区无法提供的。无房可买的另一重尴尬是,当价格高出承受能力太多,买家们不再疲于追逐价格,需求将锐减。这种影响已经显现,去年年底买家的看房请求虽然较上一年同期增加16.7%,但出价次数却同比减少5.6%。
中国买家逐渐意识到自己需要经纪人的帮助,特别是在市场竞争激烈的现状下。“如果买家非常认真的想要购房,他/她必须很快做出决策。今天市场上有10处物业,但可能明天就只剩1处,并且还有三位买家一同竞争。没有人帮助,机会很快就溜走。”
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