澳大利亚未来十年房产走势

在过去的五年里，悉尼和墨尔本的房屋中价位增长了至少几十万澳币，回望2017年，新的经济政策对房产价格和银行贷款的调控，使得澳洲火爆的房产市场逐渐冷却下来。

接下来我们就现在的房产趋势做处预测~

趋势一未来房贷利率会上调

尽管近几年以来，RBA的基准利率一直在下调，连续15 个月都保持在1.5%，但是各大银行都没有根据官方基准利率选择全面下调贷款利率，反而纷纷把房屋贷款利率都上调，这是自1994年以后RBA官方基准利率和银行房屋贷款浮动利率差距最大的时期。

那么有一点是肯定的是，2018年无论RBA是否会提高利率，近期的房屋贷款利率也是不可能下降的。

趋势二首次置业者纷纷复出

随着投资贷款和只还利息贷款政策的紧缩，一些投资者退出了房地产投资市场，使得首次置业者在2018年有了更多的机会。

尽管首次置业者定金压力持续增长，各个州政府对首次置业者印花税政策的鼓励和首次置业补助等等优惠政策还是会涌出很多首次置业者。银行也纷纷抛出橄榄枝为首次置业者提供低贷款利率的优惠，以便他们能够承担得起更低的利息。

趋势三翻修的趋势渐长

随着各州房屋中价位越来越高，相应的房屋的印花税也逐渐攀升，使得很多人打消了换房和搬家的念头，与其花几万块支付印花税来换房，到不如花费几万块来对原来的房屋升级一下装修或者对大面积的别墅项目旁边再造一个祖母屋来的实惠。

这样可以既提升了房屋的本来价值又可以省去印花税的额外开支。所以我预测未来的翻修市场会有很大的增长。

趋势四自住房房贷利率持续优惠

从2017年开始银行把自住房和投资房贷款利息区别对待，自住房贷款成为各大银行竞相争抢的对象，向自住房贷款的客户提供了很多优惠政策。未来投资者尤其是只还利息贷款会继续严重紧缩以及限制，而本息连还的自住房贷款数量会有所增长，在过去的一年里，各大银行对只还利息的投资房贷款利率上调了90个基点，而本息连还的自住房贷款利率只上升了10到15个基点。

以上的4大趋势我们可以进一步推测未来的房地产市场是由谁来瓜分~ 

之前我写过了关于如何挑选好的投资公寓的分析，提到说要想想买的投资物业要租给谁？要卖给谁？

我们把房地产的买家分成六大派，我认为这六大派买家将瓜分未来十年的房产大蛋糕，我们挑选的投资物业若能符合这六大派买家的需求，就会变得很抢手，即使整体市场供过于求，我们的投资物业也会好卖而且价格更高。

1、投资买家

这里说的投资买家应该被解释为资深的投资买家，而不是一些投机买家，市场动荡了就撤资，市场好时疯狂买入的投资客不算在这类人群之中，由于很大比例的投资物业都是租给二十多岁的年轻族群，所以要考虑到这些租客的供租能力，还有合租的便利性。现在的年轻人宁可出门去唱k也不喜欢割草维护房屋。

他们会喜欢近市区地点好的公寓、排屋、双并别墅，还有在比较中段郊区的双户型房屋。想买投资物业租给这类租客，建议要购买方便年轻人合租的物业，要有与主人房同样大小的次卧房，甚至带有步入式衣帽间的主人房，有很多的储藏空间与停车位。

2、首次购屋者

随着存够首期款越来越困难，首次购屋者的年龄也从二十七、八岁拓展到三十七、八岁。他们购房考虑的重点在于有足够的房间来组成他们未来的小家庭。

少数会选择市区的公寓，买也要买两房的；中段区域会选择排屋、双并别墅或者别墅；郊区会想买大一点的独立别墅或是能够分租一部分的双户型房屋。建议这类型的买家要买能够收个租客来帮忙还房贷的物业。

3、Upsizer购屋者

近四十岁到近六十岁的这些人，因为结婚生子的较晚，五十几岁家里都还有可能有青少年同住，购买的物业讲究有足够的空间，还有可以改建装修增值的潜力。

这些人若要在市区选择公寓，会找大面积的三房公寓或者是顶层公寓；若住到中段区域及郊区，他们还是喜欢传统的独立别墅或是能分租的房屋。建议购买靠近大型公共建设的大房子或是便利地点的精品中低层公寓。

4、Downsizer购屋者

五十多岁至六十多岁的业主，随着孩子们自立门户，家中的房间渐渐空了出来，年纪渐渐大了打理不过来家里的大花园草地等等，调查显示有80%的业主未来想要卖掉大房子换成小房住，而且如果可以他们还想要住在原来居住的区域，只是觉得很难找到合适的物业。

他们买房的考量主要是低维护成本、便利、相似的邻居、原本的区域及较小的小区项目。他们喜欢宽敞的大公寓、联排别墅、双户型房屋。建议这类型的买家要买的物有所值、不要太大的项目、隐密安静、安全、有空间接待访客及孙儿。房门锁起来就可以出国旅游去，甚至搭乘几个月的邮轮旅游。

5、退休自住者

年纪更大六十几岁至七十几岁，这类型的跟大房换小房者差不多，空间需求更小一些，但是希望所住务业能够养宠物陪伴自己。物业管理人员可以帮助他们随时可以收取邮件，遛狗业务，以及其他更贴心的服务管理业务等等。

6、年老须照料者

七八十岁以上，基本上都是独居老人，可能需要专人照料的老人，要负担得起，低维护需求，安静可养宠物。有很多一房带一个很大的书房的公寓项目就非常合适住家保姆住过来近身照料老人了。

亲爱的看官们，看到了未来房产蛋糕的六大分发后，就知道什么样的项目合适去买入了吧。希望可以帮到你，下期我们再见～