一房难求！库存紧张，美房屋流动新低

在经济复苏、房价上涨之际，由于房源紧张，美国家庭流动率却跌至30年新低，许多人都选择长期住在一个地方，而不是为了寻找工作机会或改善住房条件而搬家。

《华尔街日报》报导，全美房地产经纪人协会（NAR）即将公布的数据显示，2017年美国家庭住在一个房子里的时间中位数是10年，和去年及2014年的时间是一样的。这是1985年NAR开始跟踪此一数据以来的最高水平。美国人不愿搬家的部分原因是房屋库存跌至数十年来新低，而房价则涨至历史新高，许多房主选择保留旧房进行装修。而反过来这也造成租客很难进入房市。

房屋市场停滞意味着人们不愿搬到有更好工作机会的地方，或搬到离他们工作单位近的市中心，再或为了孩子上更好的学校而搬家。目前所有价位的房屋库存大约仅够销售四个月（以目前的市场销售速度），比经济学家认定的6个月正常值低了许多。中间价位的房屋库存最为紧张，仅够销售三个月。

数据公司CoreLogic副首席经济学家萨姆· 哈特（Sam Khater）表示，他和妻子决定将在华盛顿DC的旧房装修一下继续居住，不会为了女儿搬到有后院的大房子里，因为他发现能满足他需求的房子没有低于100万美元的。

商务部表示，9月新屋开工率下降4.7% ，比50年平均水平低了约40%，考虑到经济和就业市场强劲增长，这一数据非同寻常。由于房源短缺对房屋市场的不良影响，9月成屋销售自2016年7月以来首次出现下降。

新房建设跟不上需求，使得房屋市场出现瓶颈：只买过一次房的人因为价钱贵而不买新建的房屋，进而令租房住的千禧一代无法买房。经济学家表示，婴儿潮出生的老人不急着搬出他们中年时购买的房屋、住进公寓或老年人社区，因为他们许多人还很健康或想与孩子们住得近一些。

这些因素导致美国人在装修上投入的资金破纪录，并且预期还将增长。哈佛大学房屋研究联合中心本月发布的数据显示，2018年第三季度装修总额预期年增长7.7%，今年第三季度增长了6.4%。

珍妮弗· 皮奇勒（Jennifer Pichler）11年前购买的房子，当时她和丈夫有两个还是襁褓中的孩子。现在他们有三个孩子了，需要一个更大的房子，但他们不打算换房。他们一家打算留在辛辛那提同一地区，那里离市中心及孩子的学校很近。他们家所在社区的房屋增值迅速，卖房可以赚取一些利润，但问题是房源不多，市面上仅有的一些房子价格都超出了他们的支付能力。皮奇勒说﹕“是的，我们可以把房卖了，但我们搬哪儿去呢﹖”辛辛那提都会地区房源比一年前减少了22%。

哈特说，美国家庭流动性从1950年代至1970年代末大体稳定，但最近30年缓慢下降。研究报告显示，富裕州的房价与贫穷州的房价差距日益扩大，原因在于日见增多的土地使用法规使得在富裕地区建房更加困难。

房源供不应求的另一个原因是﹕投资者在经济危机时抢购独立房，然后再租出去。业界观察人士认为，投资者在房市恢复后会立即卖掉，但繁荣的出租房市场意味着大多数投资者并未出售。分析发现投资者每增加1%的库存，房屋市场的库存就会下降2.8%。

另一个原因很难衡量但显而易见，即美国人在经历了上次的房市崩溃后，在购买更大、更贵的房屋时变得更加谨慎。房屋研究公司Attom Data Solutions的副总裁布洛姆奎斯特（Daren Blomquist）说﹕“我们可能还有一半就付清房贷，为什么要因为一个更大点的房子而背负更多债务呢﹖”

在新泽西州Somerville居住的洛夫廷夫妇（Jacob and Stacy Loftin）考虑搬家换一个新点的房子，他们现在住的房子已有百年历史。但他们的计划因买房竞价激烈而推迟，一些房子上市后很快被投资公司抢到，并推高价格。

洛夫廷先生说﹕“如果以我们的预算换房，我想我们已经错过了窗口期。”洛夫廷一家最后决定重新装修旧房，他们加建了半个洗手间，新建了一个小的阳台，重新装修了厨房。