美国投资房产的两种方式有什么区别？

我们的周一见已经进行了大概有三四个月了，在这里Skye真的是很感谢大家的支持和鼓励。也有人对此提出了更好的建议，就是说我们的很多问题回答的不是很深入。所以从这周开始，我们决定每周挑出一个问题来做一个详细分析。当然，其他问题我们也会进行不定期汇总。

所以接下来，我们就直接进行今天的内容吧~

提问

王先生想投资美国房产，但是作为新手的他并没有投资美国房地产的实际经验，所以不太清楚到底哪一种投资方式是适合自己的。而且投资美国房产还要考虑各种税务，他今天想了解的是，在美国投资房地产都有什么方式，而这些方式所带来的税务都包括哪些？

回答

首先，如果是想给已经移民的亲属在美国自用，可以直接以“外国人直接赠与”的方式来进行。就是非移民的人从国外提供资金为在美国的亲属购买房产，因为这种类似房产在之后出售的时候，可以符合所有权人自用的条件，然后享有25万美元的免税额度，而且已婚并且申报的持有者有50万美元的免税额度。

其次，我们再来讨论一下非自用房产。

外国人在美国购买房产其实是没有限制的，除了自用，很多人都考虑的是投资型房产，比如出租。在这样的情况下，通常会建议投资人从金额，投资时长，用途，和税务这几方面来考虑。而在这其中，税务是重点考虑对象。

出租收入，在美国是需要缴纳所得税的。当然，还有房产税，出售时的资本利得税，以及持有人在持有期间死亡，是不是有遗产税等等。另外还有持有成本，都是需要考虑在其中的。

外国人直接持有

外国人直接持有可能是最简便的方式，可以直接购买，或者向当地银行贷款。要考虑的有每年的持有成本，比如房产税，大概是房价的1.13%-1.2%，这个是根据每年政府对房产的评估来作为标准的。还有个人所得税，包括联邦个人所得税和州个人所得税。另外还有物业费，和可选择性购买的房屋保险。

如果房屋要出售，需要支付的还有资本利得税。外国人持有房产小于一年，是按照个人所得税来缴纳的；如果超过一年，则是按照15%的长期资本利得税来计算的。

外国人通过LLC投资

LLC是“有限责任公司”，很多人考虑通过LLC在美国投资不动产。这样的好处是，LLC本身运营或者接待产生的负债求偿上限是LLC资产的价值。如果这个股东有个人债务，那么债权人只能对这个股东在LLC的利益进行处理，和其他人无关。

另外，万一房产有意外产生，比如火灾，这些法律责任不会殃及到个人。但是相比个人直接持有来说，这类方式持有有可能会缴纳两种税，公司税和所得税。但是通过LLC又比个人持有多一重保障。